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寧波
房屋租賃合同糾紛如何處理
1、 如果拖欠租金，房東可以向租客發(fā)出有效的催繳通知。承租人逾期不履行付款義務(wù)的，出租人有權(quán)解除合同。在租賃期限屆滿前，出租人單方欲與承租人解除租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人明確表示解除合同的意愿。如果租房合同還沒到期，房東就想增加租金，這是違法的。承租人可以要求繼續(xù)履行合同，直至合同終止，然后協(xié)商租金。如果承租人因不可抗力、政府拆遷或不可抗力等原因無法繼續(xù)承租房屋，房東可以給予承租人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第二，房屋租賃合同的特點(diǎn)。房屋租賃合同是房地產(chǎn)租賃合同。
根據(jù)租賃的類型，租賃合同可分為動產(chǎn)租賃合同和不動產(chǎn)租賃合同。房屋租賃合同是以房屋為標(biāo)的物的合同，屬于房地產(chǎn)租賃合同。合同的相對性將受到法律的限制。具體表現(xiàn)為：
①“賣不破租”原則對房屋受讓人的限制。為了保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買賣不違背租賃”的原則。根據(jù)這一原則，租賃期內(nèi)租賃房屋權(quán)屬發(fā)生變化的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人仍然有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條的規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。（2） 承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！渡唐贩孔赓U管理辦法》第十三條規(guī)定，出租人在房屋租賃期內(nèi)出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
3。最長期限不得超過20年?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。
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