隨著我國房改的深入，越來越多的人加入了購房大軍。隨著經濟的不斷發展和城市生活水平的提高，人們對住房的需求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時，會簽訂購房合同，合同中會有不可抗力的規定。本條如何規定“不可抗力”，哪些情況構成不可抗力？購房者是否真正理解，而“不可抗力”作為實踐中的重要免責事由，購房者往往與開發商發生糾紛。接下來，我將討論“不可抗力”問題。根據《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條的規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況?？梢?，不可抗力發生在合同成立后，不是由于一方的故意或過失造成的，其發生和后果是不可預見、不可控制、不可避免和不可克服的。不可抗力應當是客觀情況，客觀情況的出現應當具備不能滿足、不能避免和不能克服的三個條件。另外，不可抗力的原因應該發生在合同履行過程中，也就是說，在簽訂合同時是“不可預見的”。而不可抗力的法律主體是購房合同的雙方，即開發商和購房者。逾期交付的原因符合上述條件的，可以認定為不可抗力，免除開發商的違約責任。否則，不能視為不可抗力，應承擔相應的違約責任。第二，“不可抗力”的構成要件和不可預見的偶然性。

當事人訂立合同時，不可抗力所指的事件必須是不可預見的，而在訂立合同后發生的事件純屬偶然。當然，這樣的意外事件并不是當事人根本無法想象的事件。有些事故不是當事人根本無法預見的事件。但由于其發生的概率很小，而且被當事人忽視，被排除在正常情況之外，但結果，這種偶然事件確實出現了，而且這種事件仍然是不可預見的。在正常情況下，判斷自己是否能夠預見事件的發生有兩種不同的標準：一種是客觀標準，即在某些特定情況下，合同當事人應當預見一般理性人和正常人能夠預見的事情。如果預見此類事件需要一定的專業知識，那么只要具有正常專業知識水平的人能夠預見這些事件，合同當事人就應當預見這些事件。二是主觀標準，即根據行為人的年齡、發展狀況、知識水平、職業地位、文化程度、綜合能力等主觀條件，判斷合同當事人是否應當預見。

2。無法控制的客觀性或必然性。不可抗力事件必須是債務人無法控制的客觀原因造成的。債務人主觀上既沒有故意，也沒有過錯，主觀上也不能防止。債務人非因自己的過錯能夠克服的，必須盡力克服，否則不足以清償債務。不可抗力的法律原因包括：一是自然原因，如洪水、風暴、地震、干旱、暴風雪等超出人類控制的自然力造成的災害；二是社會原因，如戰爭、罷工、暴亂；三是政府行為，如政府禁令、征費及其引發的征費等其中，政府行政機關在購房合同履行過程中制定新的行政法規、規章、行政命令、政策性文件等規范性文件，如市政規劃、搶險救災需要等，對于這種政府行為，在其職權范圍內有效期內，任何有關單位和個人必須無條件履行，這是不可抗拒的。因采購合同無法履行，可認定為“不可抗力”。行政機關根據法律、法規的授權，對合同雙方當事人的具體人或事作出具體處理決定。因此不能履行合同的，不屬于“不可抗力”，應承擔相應的法律責任。在實踐中，不可抗力的認定非常嚴格，應與正常的履約風險相區別。一般來說，界定不可抗力范圍的方法有三種，即歸納法、列舉法和綜合法。一般表格僅對不可抗力的范圍作了一般性規定；欄目表是將不可抗力事件逐一列出；綜合表格是將欄目表與綜合表格相結合，列出經?？赡馨l生的不可抗力事件（如戰爭、地震、水災、火災、風暴、雪災等），以及“和雙方同意的其他不可抗力事件”。

在建設部發布的合同示范文本中，“不可抗力”的表述只是籠統的，沒有明確的定義，需要雙方進一步協商確定。在實踐中，由于諸多因素，很容易造成房屋不能按時交付，從而無法避免糾紛，甚至承擔法律責任，造成損失。因此，應在合同或補充協議中對“不可抗力”的范圍進行更為詳細的明確。但應注意以下幾個問題：（1）合同中是否規定了不可抗力條款不影響法律條文的直接使用；（2）不可抗力條款是法定免責條款。不可抗力條款低于法定范圍的，當事人仍可以援引法律規定請求免責；超過法定范圍的，超出部分視為另一免責條款；（3）不可抗力條款作為免責條款是強制性的，雙方不得同意將不可抗力排除在豁免范圍之外。“不可抗力”的免責條件雖然“不可抗力”是法定免責事由，但并非不可抗力事件導致合同無法履行。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，減少給對方可能造成的損失，并在合理期限內提供證明?！薄？梢?，“不可抗力”的免責需要具備以下條件：1。必須在一定期限內提供相關證明。不可抗力免責的條件必須是受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣，才能承認不可抗力及其免責事由，否則，即使不可抗力事件確實發生，如果開發商不履行保護義務，則不能免除開發商的法律責任。不可抗力發生后受影響方的義務。雙方有義務采取一切可能的有效措施，盡可能避免或減少損失。對于開發商來說，交房期限一般由開發商提出，因此除了事后補救外，在確定交房期限之前，最好充分考慮影響交房的各種情況；對于購房者來說，當約定的交房期限到來時，他們應該提前安排好自己的時間，以免錯過收貨日期。

2。當發生不可抗力等免責情況時，當事人有義務及時通知對方，以便對方采取有效措施避免或減少損失。合同示范文本中有一處空白，要求開發商在因不可抗力延誤交付時，填寫及時通知買方的期限。三。舉證責任。當事人一方提出豁免的，有義務提供證據作為豁免的證據。一旦出現免征情況，提出免征的當事人應當及時收集、留存相關證據，如政府公告、天氣預報、病案、住院文件等，作為有效的免征證據。否則，一旦雙方發生糾紛，提出免責的一方不能提供證據，就要承擔相應的法律責任。6不可抗力的法律后果和免責效力。不可抗力的后果有兩種：一種是終止合同，另一種是延遲履行合同。如何處理事故，取決于事故的原因、性質和規模、對合同履行的實際影響以及合同的具體規定。

不可抗力的免責效力：因不可抗力不能履行合同的，可以根據不可抗力的影響部分或全部免除責任。但下列情形除外：（1）責任