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如何理解購房合同中的不可抗力

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 853人看過

隨著我國房改的深入,越來越多的人加入了購房大軍。隨著經濟的不斷發展和城市生活水平的提高,人們對住房的需求也越來越高,購買熱情不斷升溫。在購買商品房時,會簽訂購房合同,合同中會有不可抗力的規定。本條如何規定“不可抗力”,哪些情況構成不可抗力?購房者是否真正理解,而“不可抗力”作為實踐中的重要免責事由,購房者往往與開發商發生糾紛。接下來,我將討論“不可抗力”問題。根據《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條的規定,“不可抗力”是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況??梢?,不可抗力發生在合同成立后,不是由于一方的故意或過失造成的,其發生和后果是不可預見、不可控制、不可避免和不可克服的。不可抗力應當是客觀情況,客觀情況的出現應當具備不能滿足、不能避免和不能克服的三個條件。另外,不可抗力的原因應該發生在合同履行過程中,也就是說,在簽訂合同時是“不可預見的”。而不可抗力的法律主體是購房合同的雙方,即開發商和購房者。逾期交付的原因符合上述條件的,可以認定為不可抗力,免除開發商的違約責任。否則,不能視為不可抗力,應承擔相應的違約責任。第二,“不可抗力”的構成要件和不可預見的偶然性。

當事人訂立合同時,不可抗力所指的事件必須是不可預見的,而在訂立合同后發生的事件純屬偶然。當然,這樣的意外事件并不是當事人根本無法想象的事件。有些事故不是當事人根本無法預見的事件。但由于其發生的概率很小,而且被當事人忽視,被排除在正常情況之外,但結果,這種偶然事件確實出現了,而且這種事件仍然是不可預見的。在正常情況下,判斷自己是否能夠預見事件的發生有兩種不同的標準:一種是客觀標準,即在某些特定情況下,合同當事人應當預見一般理性人和正常人能夠預見的事情。如果預見此類事件需要一定的專業知識,那么只要具有正常專業知識水平的人能夠預見這些事件,合同當事人就應當預見這些事件。二是主觀標準,即根據行為人的年齡、發展狀況、知識水平、職業地位、文化程度、綜合能力等主觀條件,判斷合同當事人是否應當預見。

2。無法控制的客觀性或必然性。不可抗力事件必須是債務人無法控制的客觀原因造成的。債務人主觀上既沒有故意,也沒有過錯,主觀上也不能防止。債務人非因自己的過錯能夠克服的,必須盡力克服,否則不足以清償債務。不可抗力的法律原因包括:一是自然原因,如洪水、風暴、地震、干旱、暴風雪等超出人類控制的自然力造成的災害;二是社會原因,如戰爭、罷工、暴亂;三是政府行為,如政府禁令、征費及其引發的征費等其中,政府行政機關在購房合同履行過程中制定新的行政法規、規章、行政命令、政策性文件等規范性文件,如市政規劃、搶險救災需要等,對于這種政府行為,在其職權范圍內有效期內,任何有關單位和個人必須無條件履行,這是不可抗拒的。因采購合同無法履行,可認定為“不可抗力”。行政機關根據法律、法規的授權,對合同雙方當事人的具體人或事作出具體處理決定。因此不能履行合同的,不屬于“不可抗力”,應承擔相應的法律責任。在實踐中,不可抗力的認定非常嚴格,應與正常的履約風險相區別。一般來說,界定不可抗力范圍的方法有三種,即歸納法、列舉法和綜合法。一般表格僅對不可抗力的范圍作了一般性規定;欄目表是將不可抗力事件逐一列出;綜合表格是將欄目表與綜合表格相結合,列出經??赡馨l生的不可抗力事件(如戰爭、地震、水災、火災、風暴、雪災等),以及“和雙方同意的其他不可抗力事件”。

在建設部發布的合同示范文本中,“不可抗力”的表述只是籠統的,沒有明確的定義,需要雙方進一步協商確定。在實踐中,由于諸多因素,很容易造成房屋不能按時交付,從而無法避免糾紛,甚至承擔法律責任,造成損失。因此,應在合同或補充協議中對“不可抗力”的范圍進行更為詳細的明確。但應注意以下幾個問題:(1)合同中是否規定了不可抗力條款不影響法律條文的直接使用;(2)不可抗力條款是法定免責條款。不可抗力條款低于法定范圍的,當事人仍可以援引法律規定請求免責;超過法定范圍的,超出部分視為另一免責條款;(3)不可抗力條款作為免責條款是強制性的,雙方不得同意將不可抗力排除在豁免范圍之外。“不可抗力”的免責條件雖然“不可抗力”是法定免責事由,但并非不可抗力事件導致合同無法履行。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,減少給對方可能造成的損失,并在合理期限內提供證明?!薄?梢?,“不可抗力”的免責需要具備以下條件:1。必須在一定期限內提供相關證明。不可抗力免責的條件必須是受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣,才能承認不可抗力及其免責事由,否則,即使不可抗力事件確實發生,如果開發商不履行保護義務,則不能免除開發商的法律責任。不可抗力發生后受影響方的義務。雙方有義務采取一切可能的有效措施,盡可能避免或減少損失。對于開發商來說,交房期限一般由開發商提出,因此除了事后補救外,在確定交房期限之前,最好充分考慮影響交房的各種情況;對于購房者來說,當約定的交房期限到來時,他們應該提前安排好自己的時間,以免錯過收貨日期。

2。當發生不可抗力等免責情況時,當事人有義務及時通知對方,以便對方采取有效措施避免或減少損失。合同示范文本中有一處空白,要求開發商在因不可抗力延誤交付時,填寫及時通知買方的期限。三。舉證責任。當事人一方提出豁免的,有義務提供證據作為豁免的證據。一旦出現免征情況,提出免征的當事人應當及時收集、留存相關證據,如政府公告、天氣預報、病案、住院文件等,作為有效的免征證據。否則,一旦雙方發生糾紛,提出免責的一方不能提供證據,就要承擔相應的法律責任。6不可抗力的法律后果和免責效力。不可抗力的后果有兩種:一種是終止合同,另一種是延遲履行合同。如何處理事故,取決于事故的原因、性質和規模、對合同履行的實際影響以及合同的具體規定。

不可抗力的免責效力:因不可抗力不能履行合同的,可以根據不可抗力的影響部分或全部免除責任。但下列情形除外:(1)責任

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