(1) 依法保護國家和集體宅基地所有權(quán)
我國土地分別屬于國家和集體所有。根據(jù)《土地管理法》,土地改革前的舊合同不能作為土地所有權(quán)的依據(jù)。在處理宅基地(地)糾紛時,應(yīng)當(dāng)切實保護國家和集體的土地所有權(quán)。國家和集體所有的宅基地,集體組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《土地管理法》,使用國有土地的單位和個人,由縣級以上人民政府登記造冊,并出具使用權(quán)確認(rèn)證書。土地使用權(quán)受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。農(nóng)村居民建房應(yīng)當(dāng)利用村里原有的宅基地和閑置土地。耕地的使用,由鄉(xiāng)級人民政府審查,報縣級人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的,不予保護。法人和公民依法繼承的宅基地使用權(quán),除統(tǒng)一規(guī)劃或者個別調(diào)整外,長期不變。此外,宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用。對違法擴建、占用宅基地甚至耕地的行為,應(yīng)當(dāng)依法宣告無效,并可以給予法律制裁。在宅基地使用過程中,妨礙公共利益,侵犯他人房屋、通道、排水、通風(fēng)、采光等相鄰權(quán)利的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。(3) 宅基地使用權(quán)隨房轉(zhuǎn)讓的原則。1984年,最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策和法律若干問題的意見》中規(guī)定:“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時,房屋宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給新所有人。”農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在實踐中要注意一個期限,即1982年《村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理條例》頒布前,農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房流轉(zhuǎn),而且不需要辦理審批手續(xù);但規(guī)定后,農(nóng)村宅基地使用權(quán)只有在申請批準(zhǔn)后才能隨房轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)審批,宅基地使用權(quán)不得隨房屋轉(zhuǎn)讓給買受人,房屋買賣無效,但買受人可以將房屋搬走。村民搬遷、拆遷后騰出的宅基地,由集體收回使用,統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村,宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。(4) 尊重歷史,面向現(xiàn)實,有利于生產(chǎn)生活的原則。
總的來說,中國先后四次確認(rèn)了土地和森林的權(quán)利,即土地改革、合作、1962年的“四個確定”和1982年憲法頒布前后的土地所有權(quán)重新登記。在處理土地、森林糾紛時,應(yīng)當(dāng)以“四定”確定的權(quán)屬為標(biāo)準(zhǔn),以其他理由拒絕確認(rèn)“四定”的,不予支持;在“四定”時未確認(rèn)權(quán)利的,參照《物權(quán)法》處理由合作社或土地改革決定的產(chǎn)權(quán)。解放后,宅基地的歸屬,經(jīng)雙方協(xié)商、法律約定,或者由上級機關(guān)、人民法院確定,具有法律效力。宅基地統(tǒng)一規(guī)定后,對宅基地使用權(quán)有爭議的,一般以規(guī)劃確定的宅基地使用權(quán)為準(zhǔn)。對未經(jīng)規(guī)劃的宅基地邊界有爭議的,可以在土改期間按確權(quán)處理。土地改革權(quán)的確認(rèn)是對房屋和宅基地權(quán)利的確認(rèn),但自1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正案》頒布以來,土地改革中確認(rèn)的農(nóng)村個人宅基地所有權(quán)已失去法律效力,但宅基地使用權(quán)仍屬于原所有人。根據(jù)最高人民法院的解釋,原四項規(guī)定明確的,應(yīng)當(dāng)服從四項規(guī)定;四項規(guī)定不明確的,應(yīng)當(dāng)參照長期使用的實際情況,本著有利于生產(chǎn)、方便生活的原則,合理解決。(5) 促進經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定的原則,直接關(guān)系到生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展。及時、正確地處理宅基地糾紛,可以促進經(jīng)濟發(fā)展。發(fā)生宅基地糾紛時,首先要做好思想工作,及時采取審慎措施,防止矛盾激化,依法合理妥善解決,維護社會安定團結(jié)。
目前,在農(nóng)民宅基地權(quán)利中,占有權(quán)和使用權(quán)得到了充分體現(xiàn),而收益權(quán)卻沒有得到充分體現(xiàn)。因此,下一步宅基地制度改革,就是在保護宅基地用益物權(quán)的基礎(chǔ)上,進一步擴大權(quán)力,讓農(nóng)民獲得更多的財產(chǎn)性收入。你知道嗎
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