由于房屋數(shù)量眾多，房屋管理逐漸由房管局轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)公司。隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)的不斷發(fā)展，糾紛也日益增多?，F(xiàn)在讓我們來了解一下如何解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛？物業(yè)服務(wù)合同糾紛一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的原因。業(yè)主對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求迅速增加，因此對服務(wù)質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高。實(shí)踐中，不少業(yè)主反映，物業(yè)管理公司對居住環(huán)境的管理沒有達(dá)到他們的預(yù)期，履行義務(wù)不到位。比如小區(qū)綠化不到位，小區(qū)衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)，垃圾處理不及時(shí)，甚至小區(qū)安全隱患大，自行車、摩托車經(jīng)常被盜。在這種情況下，許多業(yè)主拒絕或延遲支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)不完善，管理工作不完善。

我國物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代，起步較晚，制度不成熟。相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)發(fā)展滯后。直到2003年，國務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將前期物業(yè)管理納入法制化軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理的不足，為規(guī)范前期物業(yè)管理市場提供了法律依據(jù)。2007年3月，《物權(quán)法》出臺，對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了解決物業(yè)管理問題的一些原則。但是，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題越來越復(fù)雜和多樣化，也沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)可依，導(dǎo)致一些長期的糾紛難以解決和困擾當(dāng)事人和管理部門，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和管理工作中的缺陷和漏洞為糾紛的出現(xiàn)提供了人為的環(huán)境條件。

3。在前期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商來選擇，而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會來選擇。

前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，也可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的下屬公司，即具有“親子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不區(qū)分物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)，他們是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，卻認(rèn)為他們是一個(gè)。因此，業(yè)主往往以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃綠化率達(dá)不到承諾為由拒交物業(yè)費(fèi)。

4。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)的服務(wù)合同不明確，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等沒有約定。

由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同中普遍約定了物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理本身的認(rèn)識有很大差距。業(yè)主認(rèn)為，既然已經(jīng)交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，一旦在居住過程中出現(xiàn)任何問題，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該更加重視，物業(yè)合同糾紛的特點(diǎn)如下：1。病例數(shù)量迅速增加。

近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件逐年增多。從案件數(shù)量上看，我院2008年受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件140件，2009年受理380件，截至2010年4月共受理279件，案件受理數(shù)量呈增長趨勢。從這些數(shù)據(jù)可以看出，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系并不和諧，問題也在逐年增多。糾紛具有群體性，對群眾影響較大。

由于一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)只有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往涉及到一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，所以規(guī)模往往很大，矛盾也很激烈。這個(gè)組織依靠大量的人向法庭施加壓力。因此，物業(yè)公司遇到的問題往往性質(zhì)相同，特別是在物業(yè)費(fèi)的收付、公共設(shè)施的維護(hù)、供水、供電、供熱等公共服務(wù)方面，很容易引發(fā)群體訴訟。而且由于是群體訴訟，在審理此類糾紛時(shí)，法官需要做大量的調(diào)查調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件都要走二審程序。

3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件占比最大，物業(yè)企業(yè)中標(biāo)率高。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的訴因相對單一，幾乎所有的案件都是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件，而業(yè)主作為原告的案件則呈現(xiàn)出訴因多元化的趨勢，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合要求，因同一要求造成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增加管理費(fèi)或擅自占用綠地、公共區(qū)域等，與業(yè)主相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)強(qiáng)大的實(shí)體，一般都有相對固定的專業(yè)律師負(fù)責(zé)企業(yè)的法律事務(wù)。因此，他們在法律知識和證據(jù)收集、訴訟經(jīng)驗(yàn)、甚至合同中的免責(zé)等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對于新型物業(yè)服務(wù)合同糾紛，由于在我國時(shí)間不長，無論是法官還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員都還處于不斷探索的階段，因此在訴訟中出現(xiàn)業(yè)主輸多贏少的現(xiàn)象也就不足為奇了。第三，解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，要完善物業(yè)管理立法，明確和細(xì)化物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能。國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以依法行政為基礎(chǔ)，與民事糾紛審判的重點(diǎn)有所不同。因此，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確如何在審判實(shí)踐中更好地適用《條例》。同時(shí)，房地產(chǎn)和質(zhì)監(jiān)部門要進(jìn)一步明確和細(xì)化物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、制度和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理行業(yè)盡快步入法制化、規(guī)范化軌道，也為法院審理財(cái)產(chǎn)糾紛案件提供了較為完備的法律依據(jù)。此外，在物業(yè)管理法律法規(guī)中，要明確業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能，使業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)相協(xié)調(diào)，成為業(yè)主對物業(yè)實(shí)行民主、高效、自主管理的有效途徑甚至調(diào)解爭端。在法院審理的物業(yè)合同糾紛案件中，近半數(shù)案件是由房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題引起的，主要包括擅自改變小區(qū)規(guī)劃、房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善、賣房時(shí)偏離承諾過大等，等等，我們應(yīng)該提高房地產(chǎn)開發(fā)商的履約意識，讓開發(fā)商意識到目前行業(yè)的不規(guī)范行為只是暫時(shí)的利益，并可能對訴訟負(fù)責(zé)。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有賴于企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力。同時(shí)，政府部門和行業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)要對開發(fā)商進(jìn)行必要的引導(dǎo)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)缺乏平等的主體意識和服務(wù)意識。業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的合法擁有者，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然沒有物業(yè)管理權(quán)。二者之間的民事法律關(guān)系是平等的送達(dá)主體和送達(dá)主體。只有正確認(rèn)識物業(yè)管理法律關(guān)系，才能從根本上提高物業(yè)管理企業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)服務(wù)合同制度本身的缺陷是物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的根本原因。因此，為了減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，降低物業(yè)服務(wù)合同案件的訴訟率，有必要保證物業(yè)服務(wù)合同的公正性