廣東省高級人民法院

民事判決書

　　（2002）粵高法民一終字第16號

　　上訴人（原審原告）：廣東省江門市木材公司（下稱木材公司）。住所地：江門市華慶里2號。

　　法定代表人：梁庭光，經理。

　　委托代理人：戴斌，廣東華法律師事務所江門分所律師。

　　被上訴人（原審被告）：廣州市宏宇實業有限公司（下稱宏宇公司）。住所地：廣州市寶崗大道宏宇大廈首層。

　　法定代理人：吳惠珍，經理。

　　委托代理人：古文清，廣東南嶺律師事務所律師。

　　委托代理人：曾明，廣東泰揚律師事務所律師。

　　上訴人木材公司因土地轉讓費糾紛一案，不服廣東省江門市中級人民法院（2001）江中法房初字第12號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　經審理查明：1992年12月1日，木材公司與清遠市榮昌消防工程安裝公司（下稱榮昌公司）簽訂《聯合開發協議書》，約定雙方聯合開發木材公司擁有的廠房（江門市華慶里2號）興建商住樓，由木材公司提供土地面積21畝。該土地補償費人民幣2400萬元，由榮昌公司付到木材公司指定的帳戶。付款方式：協議簽訂后10天內支付訂金240萬元，木材公司辦理好江門市五統一辦公室轉讓土地使用權批文生效后10天內，支付補償費1200萬元？扣除訂金？，第二次支付補償費為木材公司該地段搬完再支付600萬元，第三次支付時間為第二次付款后9個月支付600萬元。榮昌公司支付定金后一個月內，木材公司負責完成土地的合法轉讓手續，有關土地資料如市政府五統一辦公室批文、土地使用證、紅線圖及其所需資料辦妥交給榮昌公司；木材公司在榮昌公司付完第一次該付款項？ 1200萬元？后6個月內，把該塊土地內的廠房、設備搬遷完畢，并把整塊土地平整后交付榮昌公司進行建設，其搬遷、平整土地所需費用由木材公司支付。榮昌公司負責支付給木材公司的土地補償費和投入土地開發資金，及建筑許可證、報建、國土過程中的費用，并按國家規定交納水、電的安裝及增容費。

　　同日，木材公司與清新縣恒富經濟發展實業公司？下稱恒富公司？簽訂《聯合開發協議書》？該《聯合開發協議書》約定的內容與上述《聯合開發協議書》內容完全一致。

　　同日，木材公司又與榮昌公司簽訂兩份《出讓土地使用權協議書》，其中，一份約定木材公司將擁有的江門市華慶里2號廠房、辦公樓占地面積及空地，面積21畝的土地使用權出讓給榮昌公司，該土地及其地上建筑物出讓總金額為人民幣1700萬元？包括補償鴻木業家具有限公司及粵華家具廠搬遷費700萬元，土地轉讓費1000萬元？，上述款項由榮昌公司付到木材公司指定的帳戶；并約定了付款方式及雙方的責任，其中雙方的責任與上述《聯合開發協議書》約定的內容一致。另一份《出讓土地使用權協議書》除約定的出讓總金額為人民幣350萬元外，其余內容與上一《出讓土地使用權協議書》約定的內容完全一致。

　　同日，木材公司還與榮昌公司、廣東省第七建筑工程公司？下稱七建公司？簽訂《聯合開發江門市華慶里2號、興建商住樓宇協議書》，約定木材公司、榮昌公司、七建公司三方一致同意共同開發江門市華慶里2號土地？國土證編號：江府國用［92］字第600075號？，改變土地用途，興建商住樓宇小區；該聯合開發項目的投資形式為，木材公司提供土地，榮昌公司提供建設資金，七建公司負責項目的規劃、設計、報建和工程施工、質量監督；該項目開發經營中的盈利按木材公司占30％，榮昌公司占60％，七建公司占10％的比例分配；如果發生虧損、也按此比例分擔。

　　1993年1月8日，木材公司與榮昌公司簽訂《出讓土地使用權補充協議》，內容為雙方于92年12月1日簽訂了出讓江門市華慶里2號的土地使用權協議書，出讓使用權的面積約21畝，出讓費為人民幣1700萬元；現因木材公司考慮到需搬遷二個工廠，搬遷費的物價指數上漲，原來的預算不夠，為考慮合理負擔，提出增加土地出讓費；經雙方協商，榮昌公司同意增加土地出讓費人民幣100萬元給木材公司。

　　1993年？沒有具體日期？，木材公司與恒富公司簽訂《協議書》，內容為雙方于1992年12月1日簽訂的“聯合開發協議書”是經雙方協商一致的情況下簽訂的，是雙方認可的有效協議書；雙方為辦理申報有關開發華慶里2號商住樓手續，于1992年12月1日以后的不同時間補簽有關協議書，是應恒富公司要求，為方便辦理有關手續木材公司同意辦理的；雙方仍一致同意按1992年12月1日簽訂的“聯合開發協議書”執行。

　　1993年1月9日？木材公司、榮昌公司、七建公司聯合向江門市土地五統一委員會發出《關于開發江門市華慶里2號房地產的請示》，內容為木材公司現有的辦公和經營場地DD江門市華慶里2號面積13900平方米，經報請市國有資產管理辦公室同意，將該土地的使用權出讓給榮昌公司，土地出讓費共人民幣1800萬元，出讓使用期限70年，由榮昌公司與七建公司以及港商三方合作開發房地產，興建商住樓宇小區？金暉花園？；計劃建筑四幢23層的商住樓，建筑面積為12萬平方米，容積率為8．8，擬在93年4月份動工，至95年底前全部建成交付使用。該請示附件有江門市華慶里2號土地證、地形圖、出讓土地使用權協議書、江門市國資辦批復。木材公司認為該附件中的出讓土地使用權協議書是指木材公司與榮昌公司簽訂的《出讓土地使用權協議書》。而上述附件中江門市國資辦批復？江國資［1992］39號？的主要內容是同意木材公司將華慶里2號土地使用權有償轉讓。同年2月16日，江門市土地五統一委員會辦公室以江土委辦字［1993］28號文《關于同意七建公司與榮昌公司聯合拆建改造木材公司現經營場地的批復》，同意木材公司轉讓華慶里2號地段土地使用權給七建公司和榮昌公司按我市城市規劃要求改造，興建商住樓宇。同年5月10日，江門市土地五統一委員會與木材公司簽訂《收回土地使用權協議》？由江門市土地五統一委員會收回木材公司位于江門市華慶里2號？面積20392平方米的土地使用權？并按每平方米補償30元給木材公司？合計611760元。同年5月27日？江門市土地五統一委員會與木材公司、榮昌公司、七建公司簽訂《國有土地使用權出讓合同書》及《受讓土地使用權繳納土地開發綜合費城市建設資金和土地管理費合同書》？由江門市土地五統一委員會將江門市華慶里2號地段，面積16657平方米的土地使用權出讓給木材公司、榮昌公司、七建公司作商業、住宅用地，木材公司、榮昌公司、七建公司應繳交出讓金133256元、土地開發綜合費611760元、城市建設資金2365294元、土地管理費93309．3元，出讓地塊中有關民房、廠房等建筑物由木材公司、榮昌公司、七建公司負責拆遷及補償。1993年6月8日，江門市土地五統一委員會發出江土委字［1993］94號文《關于辦理收回木材公司位于華慶里2號地段土地使用權并將該地段部分土地使用權出讓給木材公司、榮昌公司、七建公司的函》給江門市國土局，內容為我委要求辦理收回木材公司位于華慶里2號地段，面積20392平方米的土地使用權，并將該地段面積16657平方米的土地使用權出讓給木材公司按城市建設規劃要求聯合改造，興建商住樓宇；有關收回土地使用權的補償、簽訂出讓合同、繳交地價款等事宜，我委已按規定辦理，請予辦理有關手續。1994年1月31日？木材公司、榮昌公司、七建公司領取了江門市國土局核發的江府國用？94？字第039742號、600004號、第039740號、600002號、第039741號、第600003號國有土地使用證？共有證？。

　　1993年3月3日？七建公司、榮昌公司、廣東省粵建投資管理咨詢有限公司？下稱粵建公司？、香港中華投資有限公司？下稱中華公司？簽訂《合作經營江門華昌房地產有限公司合同》？約定合作公司的投資總額為人民幣12045萬元，注冊資本人民幣4818萬元，其中榮昌公司認繳出資735萬元？以現有華慶里2號地塊中建筑用地13900平方米作價735萬元出資？粵建公司認繳出資1577．64萬元，以現金投入，中華公司認繳出資3212萬港元？折2505．36萬元人民幣？；注冊資本以外的資金，由合作公司籌措解決，其利息計入合作公司成本列支；七建公司負責提供開發資質和建筑技術，負責辦理有關的手續。同年6月，江門市計委及外經委批復，同意七建公司、榮昌公司、粵建公司、中華公司合作經營江門華昌房地產有限公司，在華慶里2號興建“金暉花園”商業住宅區。同年7月2日，華昌公司領取了中華人民共和國外商投資企業批準證書，同月21日領取了企業法人營業執照。

　　1994年3月8日？恒富公司與宏宇公司簽訂《香港中華投資有限公司、江門華昌房地產有限公司轉讓協議書》？約定恒富公司將其投資注冊的中華公司及中華公司合作投資注冊的華昌公司有償轉讓給宏宇公司，轉讓款人民幣19541546．98元？宏宇公司收購恒富公司的兩家公司，其中包括以兩家公司名義投資開發的江門金暉花園房地產項目及所購買的木材公司擁有的華慶里2號地段的土地16679平方米；本協議簽訂后，恒富公司屬下的兩家公司的原債權、債務關系及簽訂的任何協議、合同、章程等？江門市金暉花園項目除外？由恒富公司負責，與宏宇公司無關。該協議書復印件？無原件？是由木材公司提供的，但無提供證據證明中華公司及華昌公司對該轉讓行為已予以認可，宏宇公司對此也不予認可。但一審判決認定后宏宇公司無提出異議。

　　1994年4月23日？木材公司與宏宇公司簽訂一份《協議書》？約定經恒富公司、榮昌公司與木材公司協商，決定將華昌公司開發的項目？華慶里2號？有償轉讓給宏宇公司，已簽訂了有償轉讓及股權轉讓協議書，基于此，恒富公司、榮昌公司與木材公司的合作變更為宏宇公司與木材公司的合作，并達成以下協議：原恒富公司、榮昌公司與木材公司合作開發木材公司用地在與木材公司所簽協議中應承擔的權利、義務和責任由宏宇公司履行；木材公司所提供的大約21畝土地面積的土地補償費用1800萬元由宏宇公司支付；木材公司繼續履行與恒富公司1992年12月1日所簽協議中規定的一切責任及義務。但木材公司、宏宇公司至今未提供證據證明恒富公司、榮昌公司對該轉讓行為予以認可。同月28日，木材公司與宏宇公司又簽訂一份《補充協議書》，內容為宏宇公司與木材公司于1994年就變更開發華慶里2號的合作簽訂協議書，現經雙方協商增補下列條款：宏宇公司考慮木材公司因廠房、辦公樓等設施的拆遷實際支出情況，同意在原土地補償費用1800萬元的基礎上再增補償給木材公司拆遷費用600萬元。

　　1994年11月20日？七建公司、榮昌公司、粵建公司、中華公司、宏宇公司五方簽訂一份《中外合作江門華昌房地產有限公司變更合作方協議書》？ 約定榮昌公司、粵建公司退出合作，其在合作公司中的股權由宏宇公司承接，榮昌公司、粵建公司在華昌公司的一切權利和責任由宏宇公司承擔；七建公司、中華公司在合作公司中的權利義務按原合作合同規定不變。上述變更經有關審批部門批準同意。

　　上述協議簽訂后，木材公司從1992年12月1日至1996年5月17日共收到榮昌公司、恒富公司、華昌公司、宏宇公司付華慶里2號地塊款項共12815176．85元。另因華慶里2號等民房的拆遷補償，木材公司與該地塊的三戶居民換房，面積152．55平方米，換房價值為198315元。后因宏宇公司沒有再支付款項給木材公司？木材公司遂于2001年6月19日向原審法院起訴，請求：1、判令宏宇公司立即償還土地轉讓費人民幣11197344元，違約金9941064元；2、判令宏宇公司立即償還江門市華慶里2號民房拆遷補償費198315元；3、本案訴訟費用由宏宇公司承擔。

　　另查明，木材公司因與廣東發展銀行江門分行發生借款合同糾紛？ 原審法院根據廣東發展銀行江門分行的申請，于2000年12月8日裁定查封了上述土地中屬木材公司享有使用權的部分土地？土地證號為江府國用總字［94］第039742號、600004號？。木材公司對此未提出異議。

　　原審法院經審理認為：本案訟爭的江門市華慶里2號土地使用權已于1993年5月10日被政府部門依法收回？并于同年5月27日將該土地使用權出讓給木材公司、七建公司、榮昌公司。因此？江門市華慶里2號土地使用權已屬于木材公司、七建公司、榮昌公司共同共有。木材公司與榮昌公司于1992年12月1日簽訂的《聯合開發協議書》？其實質是轉讓土地行為？由于合同標的物江門市華慶里2號土地使用權已被政府部門收回？該土地使用權已不屬于木材公司，致使木材公司與榮昌公司簽訂的《聯合開發協議書》實際無法履行？且木材公司與榮昌公司之間的土地轉讓行為亦違反國家有關法律的規定？因此？木材公司與榮昌公司簽訂的《聯合開發協議書》依法應確認無效。木材公司主張其已將江門市華慶里2號土地使用權轉讓給榮昌公司？缺乏法律依據。江門市華慶里2號土地使用權現仍屬于木材公司、七建公司和榮昌公司共同共有？該土地的使用權并沒有依法轉移給華昌公司？華昌公司與木材公司之間不存在轉讓江門市華慶里2號土地使用權的行為。木材公司、宏宇公司于1994年4月23日和4月28日簽訂的協議書和補充協議？約定木材公司轉讓榮昌公司華慶里2號土地使用權轉讓費1800萬元和增補拆遷費600萬元，由宏宇公司負責支付的民事行為？因木材公司與榮昌公司之間的土地轉讓行為無效，故該行為依法亦應確認無效。依照法律的規定？合同被確認無效后？應相互返還各自取得的財產？因此造成的損失按過錯責任承擔？宏宇公司及華昌公司并沒有取得訟爭的江門市華慶里2號土地使用權？不須負返還財產責任？ 木材公司收取華昌公司及宏宇公司的土地轉讓費依法應予返還給宏宇公司及華昌公司，造成宏宇公司及華昌公司的利息損失和木材公司的拆遷換房的損失？各自承擔。宏宇公司及華昌公司并無依法請求木材公司返還華慶里2號土地使用轉讓款？法院依法不予調整。木材公司提出的代支款12521元問題？因宏宇公司否認此事實？相關證據還待核實？故法院依法不予調整。木材公司請求判決宏宇公司償還土地轉讓費11197344元？支付違約金9941064元、拆遷補償費198315元？理據不足？不予支付。依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第？五？項、《中華人民共和國土地管理法》第二條、第十二條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條、最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第六條、第九條的規定？判決：駁回木材公司的訴訟請求。案件受理費131188．34元？由木材公司負擔。

　　木材公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：？一？、木材公司與榮昌公司所簽《聯營開發協議書》及與土地使用權轉讓的相關協議依法進行了報批，并已經江門市國有資產管理辦公室以江國資［1992］39號批復及江門市土地五統一委員會以江土委辦字［1993］28號批復？同意木材公司將華慶里2號土地使用權轉讓和興建商住樓宇。江門市土地五統一委員會也下發了江土委［1993］94號文？明確規定為使土地使用權合法轉讓？要收回土地使用權后再出讓進行聯合改造、興建商住樓。因木材公司轉讓的土地屬國有，而國有土地使用權轉讓必須辦理土地出讓手續方可轉讓，為辦理出讓手續，江門市土地五統一委員會將華慶里2號土地使用權收回再出讓的行為完全符合法律所規定的土地使用權轉讓形式。因此，木材公司轉讓土地的行為合法有效，一審判決認定《聯營開發協議書》無效，沒有法律依據。？二？、榮昌公司對華慶里2號土地使用權已實際享有占有、使用和收益的權利。土地證雖然有木材公司、七建公司的名字？但木材公司、七建公司實際已不享有該土地使用權。該土地使用權已由榮昌公司作價投入到華昌公司？而木材公司不享有華昌公司的任何股份。七建公司雖然享有華昌公司的股份？但七建公司未以土地使用權作價入股。江門市土地五統一委員會收回土地使用權時應付的補償費？木材公司沒有收取？而是在榮昌公司應付各項費用中抵扣。土地證出現木材公司、七建公司及榮昌公司三方名字未影響到榮昌公司權利的行使？榮昌公司交足土地轉讓費后木材公司亦可補辦變更手續。三？、宏宇公司已承接了榮昌公司在華昌公司的權利和義務及土地使用權轉讓協議項下的權義。故上訴請求？1、依法撤銷？2001？江中法房初字第12號民事判決？判令宏宇公司立即償付土地轉讓款人民幣11197344元？拆遷安置補償費198315元及違約金9941064元；2、判令宏宇公司承擔本案一、二審訴訟費。

　　宏宇公司答辯稱，木材公司認為《聯營開發協議》為有效協議，榮昌公司對華慶里2號土地使用權已實際享有占用、使用和收益沒有事實和法律依據；宏宇公司雖已承接榮昌公司在華昌公司的權利義務，但不包括違法的義務？宏宇公司對華昌公司合作權益的收購行為與本案爭議的土地非法轉讓效力問題無關。一審判決認定事實清楚？適用法律正確？請求駁回上訴，維持原判。

　　二審期間，木材公司提供了四份證據。？1？、1993年？無具體日期？華昌公司、木材公司、榮昌公司、七建公司四方簽訂一份《委托辦理土地使用權證協議書》復印件，內容是：為盡快辦理好金暉花園的用地報批手續，經四方協商，決定委托木材公司、榮昌公司、七建公司三方以三方聯營的形式向江門市國土局辦理金暉花園的《建設用地許可證》和“國土證”，《建設用地許可證》和“國土證”辦出來后，該證所列土地的使用權屬華昌公司所有，木材公司、榮昌公司、七建公司三方只負責辦證。？2？、1994年6月28日，華昌公司給木材公司的函，要求木材公司移交江府國用？94？039742號《國土證》和國用證？93？第110號《建設用地許可證》等文件給華昌公司。？3？、華昌公司于1994年7月8日出具收到木材公司交來江府？94？039742號國有土地使用證和國用證？93？第110號建設用地許可證以及江門市國土局江國土地字？93？254號文件共三份的收條。？4？、木材公司于2002年2月20日給七建公司的函，請七建公司證明下列事項是否屬實：1、七建公司是以商品房開發資質和建筑技術入股華昌公司；2、國土證上出現貴司、榮昌公司、木材公司三家名字是共同約定這樣辦理出證的，該土地屬榮昌公司并作價入股華昌公司。七建公司于2002年2月22日在該函寫上情況屬實，并加蓋公章。宏宇公司對上述四份證據的內容不予認可。

　　本院認為：本案訟爭的江門市華慶里2號土地使用權原屬木材公司所有，后木材公司與榮昌公司、七建公司簽訂《聯合開發江門市華慶里2號興建商住樓宇協議書》，江門市土地五統一委員會已發文同意木材公司轉讓上述土地使用權給七建公司與榮昌公司興建商住樓宇，并已與木材公司、榮昌公司、七建公司簽訂《國有土地使用權出讓合同書》，將上述土地面積16657平方米的土地使用權出讓給木材公司、榮昌公司、七建公司作商業、住宅用地。江門市國土局亦已核發了國有土地使用證給木材公司、榮昌公司、七建公司。因此，原審判決認定江門市華慶里2號土地使用權現已屬于木材公司、榮昌公司、七建公司共同共有正確。木材公司與宏宇公司于1994年4月23日和4月28日簽訂的《協議書》和《補充協議書》，內容是將木材公司與榮昌公司、恒富公司簽訂的《聯合開發協議書》中屬榮昌公司、恒富公司應承擔的權利、義務轉讓給宏宇公司。因榮昌公司、恒富公司不是本案的當事人，且木材公司至今亦未有證據證明榮昌公司、恒富公司對該轉讓行為的認可，故該合同轉讓行為不符合《中華人民共和國合同法》第八十八條“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”的規定，該合同轉讓行為是無效的。上述《協議書》和《補充協議書》，實質是木材公司將上述土地使用權轉讓給宏宇公司，由宏宇公司支付轉讓費及補償費給木材公司，因該土地使用權已屬木材公司、榮昌公司、七建公司共同共有，木材公司無權單方轉讓，且該轉讓行為至今未經土地管理部門審批，亦未辦理土地使用權變更登記手續，因此，該土地使用權轉讓行為亦是無效的。綜上所述，原審判決確認木材公司與宏宇公司的土地使用權轉讓行為無效正確，本院予以維持。木材公司上訴主張其轉讓土地使用權的行為合法有效，缺乏法律依據，本院不予支持。

　　關于木材公司上訴提出榮昌公司對華慶里2號土地使用權已實際享有占有、使用和收益的權利的問題。土地使用權是登記物權而不是普通債權，必須以國土部門審批登記為準。從木材公司、榮昌公司、七建公司領取的國有土地使用證看，華慶里2號土地使用權屬木材公司、榮昌公司、七建公司共同共有，榮昌公司無權單方將上述土地使用權作價投入到華昌公司，且榮昌公司將上述土地使用權作價投入到華昌公司也未經土地管理部門批準，華昌公司至今在法律上和事實上亦不擁有該土地使用權；且法院應木材公司的債權人的申請已查封了華慶里2號土地使用權中屬木材公司享有的部分，木材公司對此也未提出異議。由此可見，木材公司上訴提出榮昌公司對華慶里2號土地使用權已實際享有占有、使用和收益的權利，缺乏事實和法律依據。

　　關于木材公司上訴提出宏宇公司已承接了榮昌公司在華昌公司的權利和義務，故宏宇公司應承擔支付土地使用權轉讓費和拆遷費的問題。華昌公司是由七建公司、榮昌公司、中華公司、粵建公司合作成立的，其中榮昌公司是以華慶里2號土地使用權作價入股，七建公司是以負責提供開發資質、建筑技術和辦理有關手續入股的，后榮昌公司、粵建公司退出合作，其在華昌公司的股權及一切權利和責任由宏宇公司承接。華昌公司的成立及其股東的變更，已經江門市外經委批準，這只能說明宏宇公司已承接了榮昌公司在華昌公司的權利和義務，但不能因為木材公司不是華昌公司的股東及七建公司不是以華慶里2號土地使用權作價入股華昌公司，而因此認定木材公司與榮昌公司的土地使用權轉讓行為已經得到政府主管部門的認可，更不能因此就可以認定榮昌公司已單方依法取得了華慶里2號土地使用權，并已依法轉給了宏宇公司。因為江門市外經委并不是土地主管部門，無權審批土地出讓或轉讓的行為，且其批復只是同意七建公司、榮昌公司、中華公司、粵建公司合作成立華昌公司及變更華昌公司的合作方。而華慶里2號土地使用權至今仍屬木材公司、榮昌公司、七建公司共同共有，華昌公司及宏宇公司至今尚無依法取得華慶里2號土地使用權。因此，木材公司上訴提出宏宇公司已承接了榮昌公司在華昌公司的權利和義務，宏宇公司應承擔支付土地使用權轉讓費和拆遷費的主張，沒有法律依據，本院不予支持。

　　綜上所述，原判認定事實清楚，適用法律基本正確，實體處理恰當，本院予以維持。木材公司上訴理由不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第？一？項、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第？五？項、《中華人民共和國土地管理法》第二條、第十二條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條、《中華人民共和國合同法》第八十八條的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費人民幣131188．34元，由木材公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 王宗仁

　　審 判 員 陳君惠

　　代理審判員 崔志偉

　　二00二年七月三十一日

　　書 記 員 方麗達