2019年末，一場突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎疫情”）徹底打亂了人們的正常生產(chǎn)生活秩序。新冠肺炎疫情具有傳染性強(qiáng)、傳播速度快等特點(diǎn)，在我國武漢地區(qū)爆發(fā)后，又相繼在全球各國蔓延、爆發(fā)。為了保障人們的生命安全和身體健康，我國采取了封國、封城、隔離、延長春節(jié)假期、禁止企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)等一系列新冠肺炎疫情防控措施。如今，在全國人民的共同努力下，我國新冠肺炎疫情基本得到控制，人們恢復(fù)到往常生活，各地企業(yè)也相繼實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

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新冠肺炎疫情防控措施對(duì)生產(chǎn)生活突然按下的“暫停鍵”，使得很多企業(yè)的運(yùn)營項(xiàng)目無法如期推進(jìn)、相關(guān)合同得不到正常履行，進(jìn)一步引發(fā)了系列法律問題，常見的有房屋租賃糾紛、勞動(dòng)爭議糾紛、買賣糾紛等等?，F(xiàn)筆者圍繞疫情下房屋租賃涉及的常見法律問題，結(jié)合我國法律、法規(guī)以及相關(guān)新冠肺炎疫情政策，撰寫本期文章，以供大家參考。

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新冠肺炎疫情的法律性質(zhì)

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新冠肺炎疫情在法律上的定性，對(duì)解決疫情下房屋租賃糾紛有重要的影響，我們有必要先了解一下新冠肺炎疫情的法律性質(zhì)。

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根據(jù)《中華人民共和國傳染病防治法》的相關(guān)規(guī)定，我國將此次新冠肺炎納入為乙類傳染病，并采取了甲類傳染病的預(yù)防、控制措施。眾所周知，新冠肺炎疫情屬于突發(fā)性公共衛(wèi)生事件，我國政府在疫情發(fā)生后采取了系列防控措施。對(duì)于此次新冠肺炎疫情的發(fā)生，人們沒有預(yù)見、不能避免并不能克服，完全符合我國《民法總則》第一百八十條、《合同法》第一百一十七條規(guī)定的關(guān)于不可抗力的構(gòu)成要件，對(duì)此，全國人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉也予以了明確。故此次新冠肺炎疫情可依法認(rèn)定為不可抗力事件。

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新冠肺炎疫情下，房屋租賃涉及的常見法律問題

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為打贏新冠肺炎疫情阻擊戰(zhàn)，解決因疫情引發(fā)的相關(guān)法律問題，各地有關(guān)部門出臺(tái)了系列幫扶政策與司法指導(dǎo)意見。筆者將疫情下房屋租賃涉及的常見法律問題及法律意見整理如下：

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一、關(guān)于是否可以減免租金、延長租期的問題

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首先，建議審查租賃房屋所在地的政府部門是否出臺(tái)了“減免租金、延長租期”的政策性文件。若當(dāng)?shù)卣块T對(duì)此出臺(tái)了相關(guān)政策的，則根據(jù)政策規(guī)定申請(qǐng)減免租金或者延長租期。以筆者所在地區(qū)浙江省為例，省委省政府于2020年2月10日出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn) 全力穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)發(fā)展的若干意見》就明確規(guī)定：“對(duì)承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)，免收2、3月兩個(gè)月租金。對(duì)租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金。對(duì)減免租金的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持?！?。

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其次，建議審查房屋租賃合同是否約定了發(fā)生不可抗力事件的法律后果。若房屋租賃合同有約定發(fā)生不可抗力后，可以減免租金或者延長租期的，則按照房屋租賃合同的有關(guān)約定執(zhí)行。

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第三，建議根據(jù)公平原則，結(jié)合受疫情影響程度，協(xié)商確定減免租金或者延長租期事宜。例如：浙江省委省政府、財(cái)政廳均鼓勵(lì)非國有經(jīng)營用房的業(yè)主為租戶減免租金，浙江省高院在《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實(shí)施意見（試行）》中亦明確表示，租賃房屋因疫情防控需要暫時(shí)無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應(yīng)期間的租金，如確系不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因所致，可根據(jù)公平原則視情適當(dāng)延長租期、減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。

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二、關(guān)于是否可以解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任的承擔(dān)問題

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全國各地為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)交易秩序，一方面，以鼓勵(lì)繼續(xù)履行租賃合同為原則。比如，浙江省財(cái)政廳在《關(guān)于新冠肺炎疫情防控期間減免企業(yè)房租措施有關(guān)事項(xiàng)的通知》（[2020]27號(hào)）中強(qiáng)調(diào)：“疫情防控期間，出租方不得隨意終止合同；疫情防控結(jié)束后，不得隨意提高租金”。于此同時(shí)，浙江省高院也發(fā)文表態(tài)，疫情期間租賃合同可以履行的，鼓勵(lì)合同繼續(xù)履行，當(dāng)事人主張解除租賃合同的，一般不予支持。

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另一方面，以解除租賃合同為例外，根據(jù)我國《民法總則》第一百八十條、《合同法》第九十四條、第一百一十七條、第一百一十八條以及《侵權(quán)責(zé)任法》第二十九條的規(guī)定，受新冠肺炎疫情及防控措施、政策影響確實(shí)不能履行租賃合同的，可以解除合同，并根據(jù)受疫情影響程度，免除部分或者全部責(zé)任。受新冠肺炎疫情影響不能履行租賃合同的一方，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并提供因受新冠肺炎疫情影響而不能履行租賃合同的相關(guān)證明材料，以免除責(zé)任。

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值得注意的是，新冠肺炎疫情雖然系不可抗力事件，但并非所有的租賃合同當(dāng)事人均可以以此為由，要求減免租金、延長租期、解除租賃合同并免除責(zé)任，我們在審查具體房屋租賃糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)考量新冠肺炎疫情對(duì)履行租賃合同造成的實(shí)際影響；若實(shí)際影響未達(dá)到不能履行租賃合同的程度或者遲延履行后發(fā)生新冠肺炎疫情或者只是短時(shí)間內(nèi)無法繼續(xù)履行的（包括但不限于承租人短時(shí)間內(nèi)無法使用租賃房屋、經(jīng)濟(jì)收益下降等），不得引用不可抗力的有關(guān)規(guī)定；若出租人或者承租人堅(jiān)持要求解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。

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此外，筆者認(rèn)為，如果租賃合同能夠繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的的，可以考慮適用情勢變更的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)公平原則確定是否變更或者解除租賃合同。