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寧波
購房者如何降低違約風(fēng)險
房屋買賣需要簽訂書面合同，合同的法律約束力通俗于講就是只要內(nèi)容不違反國家法律，就是簽約人之間的“法律”。因違反購房合同而承擔(dān)違約的責(zé)任是需要支付相當(dāng)數(shù)量的違約金，給買賣雙方造成不同程度的損失，故此，筆者通過近年對房地產(chǎn)案件的代理，歸納了購房者違約的四種常見情況，并逐一提出建議，以期對購房者有所幫助。 1、 資金落空導(dǎo)致違約購房資金除了自身積累外，還可以通過機構(gòu)融資，民間私人借貸兩種途徑獲得。機構(gòu)融資常見有四種形式：公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款、信用貸款。每種貸款都有嚴(yán)格的條件，交付定金后才發(fā)現(xiàn)貸不到款是相當(dāng)嚴(yán)重的。建議：貸款合同屬諾成合同，只要把貸款合同生效作為“房屋買賣合同”生效的條件，即可避免這種風(fēng)險。民間私人借貸一般是親友借款，是購房人常用的形式，其特點是以人身信任關(guān)系為基礎(chǔ)，對借款人主體沒有具體要求，但隨著經(jīng)濟生活節(jié)奏的加快，且由于住房借款數(shù)客大、時間長、借款落空的可能也越大。建方：民間借款，法律上屬實踐合同，應(yīng)在借款到手后簽約而不是有了口頭允諾即去買房。 2、 簽約發(fā)生意外事件，導(dǎo)致不能履行合同購房是一個家庭最重要的消費，影響家庭消費行為的因素主要有就業(yè)因素、健康原因、入學(xué)等等，不同時期不同消費者需求的迫切程度是不一樣的。建議：充分預(yù)見意外因素并就一些可保事件向保險公司投保不失為上策。投保要注意不同保險相似險種的“保險責(zé)任范圍”是有區(qū)別的。中保公司的《職工個人住房抵押貸款綜合保險》是值得推薦的一種險種。 3、購房合同之外目的落空，導(dǎo)致不履行合同這類消費者系醉翁之意不在酒，需求層次相對較高，不僅關(guān)注戶型價格，更關(guān)注合同價格之外的如車庫、采光、社區(qū)服務(wù)等因素 。經(jīng)常有購房人因得知新購房屋前將興建一高層建筑影響采光而要求退房，在協(xié)商未果的情況下毀約。建議：將你的通風(fēng)、采光等需要一并訂入合同，并作為合同解除的條件。 3、 簽約后改變主意，導(dǎo)致違約雖說房屋買賣中沖動型不多，但這種情形還是有的。建方：“少”交定金，“遲”簽合同。以上歸納了四種常見的違約情形，此外還有一種是婚姻關(guān)系解除致使分期付款購房合同不能履行。以后這種糾紛必將大量出現(xiàn)。由于婚姻靠感情維系，對此作為律師也就無能為力了。（房地產(chǎn)律師網(wǎng)） ?
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