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寧波
車庫之爭
老夏、老鐘、老蘆等90戶居民均系我市某鋼窗廠職工，共同居住在宜光西路某宿舍大院內。1986年，鋼窗廠在宿舍大院內建成庫房，供居民存放車輛，并派專人值班。1997年，鋼窗廠改名為門窗公司。2003年12月，門窗公司在沒有取得庫房公有房屋產權證的情況下，與金某簽訂房屋轉讓協議，約定按每平方米320元轉讓庫房計104.4平方米，轉款33408元，轉讓后產權歸金某所有，對公司職工的車輛管理費減半收取。2004年8月，門窗公司委托金某辦理了庫房公有房屋產權證，同年10月5日，門窗公司正式將庫房按33408元價格賣給金某、陳某，12月8日，金某、陳某辦理了庫房私有房屋產權證。
2005年9月14日，金某突然通知老夏、老鐘等居民對存放車庫的自行車、電瓶車、摩托車每月分別按5元、10元、15元的標準收費，居民認為收費不合理，在多次協商無果的情況下，90戶居民經協商共同推選老夏、老鐘、老蘆三人為其訴訟代表人，一紙訴狀，將門窗公司、金某、陳某一起起訴到安慶市迎江區人民法院，要求確認三被告簽訂的“房屋買賣合同”無效，判令門窗公司返還金某、陳某購房款33408元，由門窗公司收回庫房。
迎江區人民法院經審理后認為，門窗公司在職工宿舍大院內建成的庫房，屬住宅的公用部位，目的是為居民存放車輛提供場所。現門窗公司將庫房擅自出售給金某、陳某，違反了《物業管理條例》的相關規定，三被告之間的房屋買賣行為無效，于是，依法作了判決，支持了90戶居民的訴訟請求。
接到判決后，金某表示不服，依法上訴到安慶市中級人民法院，上訴理由為：
一、門窗公司擁有對庫房的產權，有權出賣庫房，金某善意購買庫房，行為合法有效，而90戶居民既不是庫房的所有人，也不是房屋買賣合同的當事人，無權主張買賣合同無效。
二、90戶居民既沒有在購房時對庫房分攤修建出資義務，也沒有聘請物業公司對庫房承擔養護、管理義務，因而，本案不應適用《物業管理條例》，一審判決適用法律錯誤。
安慶市中級人民法院審理后認為，訴爭庫房雖系由門窗公司修建、但一直作為車庫供居民有償停放車輛之用，小區雖未造聘物業管理公司，但90戶居民作為業主一直將庫房作為共同設施使用。門窗公司將庫房出賣金某、陳某，侵犯了作為業主的90戶居民的合法權利，故90戶居民有權依據《物業管理條例》等法律提起訴訟。一審法院認定事實清楚，適用法律正確。今年8月4日，安慶市中級人民法院依法作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
90戶居民，最終通過法律途徑，取得了對庫房的使用權。
（秋水）
律師點評：
和諧社會的構建有賴于和諧社區的營造！本案中，90戶居民認為門窗公司擅自將業己長期作為居民生活設施的庫房出賣給金某、陳某，一定程度上侵犯了其作為業主對公共部位的使用權，于是，通過推選代表人的方式而依法提起共同訴訟，來維護自身合法權益。
《民事訴訟法》第五十三條規定：“當事人一方或者雙方為2人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟。”
第五十四條規定：“當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。”
本案中，一審、二審法院之所以判決90戶居民勝訴，是因為根據《物業管理條例》第二十七條：“業主依法享有的物業公用部位、公用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”本案中，門窗公司未經業主同意而擅自將長期供居民存放車輛的公用設施——庫房出售給金某、陳某，顯然違反了《物業管理條例》的規定，故兩級法院作出以上判決。
安徽明啟律師事務所 程玉偉 律師
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