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寧波
[婚戀房產]離婚案件中以按揭方式購買的財產處理
離婚案件中以按揭方式購買的財產處理
作者：周文虎 浦小寶發布時間：2008-06-17 08:18:42
目前對以按揭方式購買的房屋或其他貴重財產進行分割的糾紛占了離婚財產糾紛相當大的比例。對于如何處理此類財產，法律及相關司法解釋仍缺少明確的規定，正確處理此類財產糾紛，首先必須對按揭的性質進行合理的界定。
按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型，是指債務人(按揭人)將自己財產的所有權轉移給債權人以擔保債務履行，債務人通常繼續占有該財產。當債務履行完畢時，該財產的所有權又轉還給債務人。若債務人到期不能償還債務，則債權人依據其對按揭財產的所有權而支配其交換價值，從而擔保債權受償的一種擔保方式。而我國法律至今尚未對按揭進行明確的法律界定。我國的實際做法是購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權將按揭財產變價并優先受償，或由房產商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。這就使我國按揭的性質發生了改變。根據我國現行的做法，筆者認為我國的按揭具有權利質押和抵押相結合的性質。對于期房的按揭，由于購房者并未實際擁有房屋，也未進行房屋產權登記，其僅享有請求開發商交付房屋的債權，此時購房者只是以此債權作為擔保向銀行貸款，這種情況下的按揭更符合權利質押的特點。當房屋建成并進行了產權登記之后，購房者是以其所有的房屋作為抵押向銀行進行貸款，此時的按揭符合抵押的特點。因此，我國的按揭是權利質押和抵押的結合。在明確了按揭的性質后，結合當事人辦理按揭的時間和首付款資金的來源，我們才能在辦理離婚案件時確定這類財產的歸屬。
對以按揭方式購買的財產（以房屋為例）處理，主要可以分為三種情形：
一、婚前一方辦理按揭手續，支付首付款，但婚前并未辦理產權登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產在離婚時的歸屬問題
在這種情況下，雙方當事人之間爭議往往比較大。辦理按揭的一方當事人會認為按揭是自己個人辦理的，首付款也是以個人婚前財產支付，只是辦理產權登記的時間在婚后，房屋應當作為自己的婚前財產。而相對方則會認為產權登記是在婚后辦理，應當視為共同財產，況且是以夫妻共同財產在償還貸款。筆者認為，這種情況仍應將按揭房屋作為婚前財產處理。根據我國的房屋預售登記（鑒證程序）使債權具有了特定性或對抗性，由該預售合同而取得房屋所有權的權利人只限于該預售合同上的債權人。銀行對特定的購房人即貸款債務人（按揭人）的資信產生信賴，而且該財產權利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產權證的取得在婚后，仍應屬于個人財產。
二、婚前辦理按揭手續，并已經進行產權登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產在離婚時的歸屬問題
購房人在婚前已取得房屋的所有權，在婚姻關系存續期間只是為了還貸而將房屋的所有權抵押給銀行，和銀行之間是債權債務關系。夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變房屋所有權的歸屬。這在理論上也是符合不動產的公示原則的。同時，銀行和債務人（按揭人）之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎之上的債權債務關系，不因為婚姻關系而改變債務人，也是符合債務轉移的理論的。婚后共同償還貸款的行為并不改變該房屋個人財產的性質，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還；離婚后未償還的債務仍為個人債務。
三、婚后辦理按揭手續，但房屋產權登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題
這種情況下，對房屋屬于共同財產的性質沒有爭議，問題在于如果要把房屋判給非產權登記方，則涉及到是否是債務轉移的問題及是否需要征得銀行（債權人）認可的問題。有人認為如果將房屋判給非產權登記方，即意味著變更了還貸方，需要征得銀行的認可，否則不能將房屋判給非產權登記方。筆者認為，這種觀點既不符合照顧婦女兒童權益的原則，也沒有任何理論依據。第一，不能以未經債權人（銀行）同意而變更債務人（名義還款人）為由拒絕辦理轉按揭手續，因為在婚姻關系存續期間的實際還貸人是夫妻雙方，并不是產權證上名義產權人或還貸人。第二，房屋產權在離婚時判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，房屋作為抵押財產對債務進行擔保的事實沒有改變。法院在判決時也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標準，將房屋判決給償貸能力較強的一方。應該考慮對房屋的需要程度，依然堅持保護婦女利益或照顧撫養子女一方的原則進行判決。第三，根據夫妻對婚姻存續期間的債務承擔連帶責任的原則，銀行可以向離婚當事人任何一方追究責任。即使法院在離婚判決中對夫妻債權債務進行了分配，也只在離婚當事人之間產生內部效力，不能對抗債權人（銀行）。由此看來，銀行的利益并受到實質上的影響。因此，法院判決時不應過多地考慮對銀行還貸方面的影響，銀行也沒有任何理由抵觸法院的判決。
（作者單位：江蘇省常熟市人民法院）
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