從一起案件談離婚后房改房的分割原則
文章主題詞：離婚
一、引言
我國的住房制度改革已進行了多年。從公房承租到房改售房又到房改房上市，從福利分房到取消福利實行住房公積金制度又到貨幣補貼，現在住房已基本實現商品化。隨著公房的私有化，也不可避免地引發房產糾紛，處理好婚姻、繼承等中有關房改房的分割，可以避免引發當事人之間、職工與單位之間諸多矛盾，也有利于建立與我國社會主義市場經濟體制相適應的住房制度。下面介紹的一樁婚姻案件就是有關房改房如何分割的問題。

二、案情
本案原告楊柳與被告馬克于1989年1月16日登記結婚，婚后住在馬克單位所分配的公房張家山105室內。1995年6月，雙方經法院調解離婚，但對張家山105室房屋未做處理。1995年年底，楊柳又搬回張家山105室 ，與馬克共同生活，但雙方并未辦理復婚登記手續。1995年12月，馬克原工作單位某儲運公司進行房改售房，馬克、楊柳隱瞞已經離婚的事實，楊柳在其工作單位取得工齡證明并由馬克交給其單位，該儲運公司遂以雙方工齡為依據并據當時房改政策辦理了優惠售房手續。該房產權人登記為馬克一人，但在有關儲運公司房改資料中發現當時馬克將楊柳登記為配偶；該房改房私人購買產權比例為80%.1999年3月，雙方將該房另20%產權買斷。
2001年8月，雙方又發生矛盾，楊柳搬出上述張家山105室，攜女另居。2003年3月18日，楊柳訴至原審法院，請求解除同居關系并要求依法分割張家山105室房屋。訴訟期間，馬克于2003年4月向原售房單位說明了當初隱瞞離婚、騙女方工齡而優惠購房之事實，并按單位的要求補交了不應享受女方工齡優惠的“房改房工齡款”2332.95元。

三、裁判要旨

一審法院認為，原、被告離婚后不久未辦理復婚登記手續又同居，違反我國婚姻家庭法律制度，該同居關系依法應予解除。張家山105室房屋系雙方按房改房價共同購置，應認定為雙方共同共有。雙方隱瞞已調解離婚之實，購房時摻入了原告的工齡并享受優惠購房行為當屬不當行為，原售房單位于近期對此予以糾正并責令被告補交了工齡優惠款，此舉亦屬正當，但上述情況不能改變該房屋系雙方共同購買及共同共有的性質。由于該房系房改售房，帶有單位福利性質，而經售房單位糾正后的福利對象僅為被告，被告應占有該房產較多份額；另鑒于雙方同居時間較長，原婚生女亦由原告撫養的實際情況，兼顧婦女兒童合法權益，原告亦可酌情多分該房產份額。據此，一審法院判決：解除原告楊柳與被告馬克的同居關系；雙方同居期間共同取得的張家山105室房屋歸馬克所有，馬克給付楊柳該房折價款28000元。
一審宣判后，雙方皆不服上訴，楊柳認為張家山105室的產權，應平均分割或應獲得房價的一半即40000元；馬克上訴稱：該房產權屬不是雙方共有財產，楊柳無權參與購買馬克單位出售的房改房。原審判決楊柳分得房屋價值的35%，顯屬適用法律錯誤。二審法院認為，有關張家山105室房屋系雙方同居生活期間購置的財產，應按一般共有財產處理。原判基于該房的福利性質等因素對該房所作的具體分割，不違反有關法律規定，亦符合財產的來源、性質等實際狀況。
近日，二審法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

四、分析
所謂房改房是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。成本價或標準價的產權表明該房屋的占有、使用的權利通常歸產權人，但該房屋通常不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原產權單位是否行使優先購買權外，還需補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。現今，隨著各地房改房的上市，成本價或標準價的區別已不是很明顯，房改房與普通商品房的區別也不是很大。但房改房的買賣價格是一種政策優惠價格，未完全體現房屋的商品價值。房改房首次購房時通常享受了以下優惠：成新折扣（綜合考慮房屋拆舊及相關調整系數如層次、朝向等計算房屋價值）、工齡折扣（通常工齡按夫婦雙方工齡年限之和計算，每平方米每年折多少元）、付款折扣（一次付清住房全部價款的，給予相應價款的20％的折扣等）。房改房有些地方規定也可以繼承、贈與或以其他形式轉讓，但須按國家規定交納有關費用。我國各地方各部門陸續進行住房制度改革，到九八年已基本實施完畢，現在住房已基本實現商品化。
筆者認為，房改房在進行分割處理時，不應單純以是否為售房單位的職工為標準來決定。根據《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第18條之規定，以成本價或標準價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產權應屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權。根據一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務、級別、工作年限等相掛鉤，購買價格常遠遠低于房屋的市場價值，而當初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手。司法實踐中應把握好以下幾個原則：第一，購房優惠政策夫妻均享原則。房改房不是單位分配給職工個人的、不屬職工個人的財產，也不是包含其他家庭成員的家庭共同共有財產，而應是夫妻共有財產。第二，合法、調解原則。家庭糾紛盡量調解、軟化矛盾；對訴訟中任何一方采取的不法行為應予以堅決制止，并適當制裁。第三，照顧婦女兒童合法權益原則。要有利于子女健康成長，對撫養子女方應給予照顧，條件基本相同時，應照顧女方。第四，兼顧售房單位的利益原則。特別是部分產權房改房，單位是房屋的按份共有人，析產時，一定要先征求單位意見，以避免新的沖突。第五，具體問題具體分析原則。應具體案情具體對待，充分考慮當事人居住的實際情況，能分開使用的就不要拍賣，靈活運用以上多種原則來處理。審判實踐中，常用兩種方法：一是變賣分割法，可將房改房以市場價出售再分割價款，二是競價分割法，當事人在人民法院的主持下，通過公開相互競價，確定房屋產權歸屬最高出價方所有，他方得到相應補償價款的房屋分割方式。

2003年12月25日最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）確定的原則是房改房應按市場價分割。以成本價或標準價購買的住房，在分割時以市場價作為補償標準是恰當的。分得的住房的一方應按等價原則給予另一方相當于該住房一半價值的補償。該解釋第19條規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。第20條規定：雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，可以根據個案的情況、考慮當事人的意愿，采取競價、評估、拍賣等形式，以便糾紛得到妥善解決。本案中，法院綜合考慮了照顧女方與子女、合法、調解、兼顧單位利益、具體問題具體分析等原則，對訴爭的房改房進行了妥善分割。