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房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

來源: 律霸小編整理 · 2020-10-14 · 131人看過

房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類型,房屋租賃合同看上去比較簡單,合同條款也比較少,但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面,在履行房屋租賃合同過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來沒有考慮到的情況。為了避免糾紛,在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)法律問題:

一、合同的主體資格問題

1、在簽訂合同時(shí),承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證,土地使用權(quán)證,如果沒有房產(chǎn)證,則要看出租方有無房屋買賣合同授權(quán)委托書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況,租金支付能力,社會(huì)誠信狀況。

2、承租方還要審查,出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。

3、大型店面房統(tǒng)一出租,出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán),只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對外出租,但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意,由此發(fā)生糾紛如何處理,在簽訂此類合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對此有承諾或保證。

4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同,出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場,開辦單位要對外大量分別出租攤位,根據(jù)國家工商行政管理局的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門申領(lǐng)《市場登記證》,只有領(lǐng)了《市場登記證》方可對外招商宣傳及出租,這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。

5、在房屋租賃期內(nèi),公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等情況,如何補(bǔ)救,承租方如不能繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。

6、在房屋租賃期內(nèi),承租人作為自然人死亡后,其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來的房屋租賃合同,繼續(xù)居住使用該房屋。

二、租賃合同的標(biāo)的物

在房屋租賃合同中,要求寫明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積,房產(chǎn)證編號(hào),并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住,還是用作經(jīng)營場所。

三、租賃期限的起算

租賃期限的起算一般有二種情況:

第一種情況,是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算。

第二種情況,考慮到承租方要對房屋進(jìn)行裝修等因素,或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù),租賃期間的起算時(shí)間可約定在幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始,從合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時(shí)間稱為免租期。免租期內(nèi),承租方無需承擔(dān)租金,但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,一次合同租賃期限最長不得超過二十年。

四、租金的計(jì)算及支付方式

年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的,但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間,由雙方約定,按月支付,按季支付,或按年度支付,但在約定按年度支付時(shí),雙方應(yīng)約定年度的概念及起始時(shí)間,否則,可能引起誤解。

五、租賃房屋的交付

合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間。租賃房產(chǎn)交付時(shí),雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況,應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用,并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財(cái)物移交清單。

六、履約保證金

為了保護(hù)出租方的利益,防止承租方提前撤場,或拖欠有關(guān)費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。

七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)

在房屋租賃合同中,應(yīng)當(dāng)明確,水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用,哪些有出租方承擔(dān),哪些有承租方承擔(dān)。并且承租方作為公司,支付了房租金后,一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。特別要提醒的是,在合同中要寫明,租金是否是含稅價(jià)。

八、合同中應(yīng)約定,房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng),哪些由承租方維修。

這里應(yīng)當(dāng)注意,出租方對房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方,并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正常經(jīng)營不受影響或干擾。

九、水、電供應(yīng)

出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿足承租方滿負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如,作為商場或工廠用途的,供電量應(yīng)不小于250kw或電容量不小于300kva。還要約定,如上述技術(shù)條件非因市政部門原因或不可抗力,而因故中斷,則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。

十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營活動(dòng)的,出租方須確保承租方可根據(jù)其營業(yè)需要,自行確定營業(yè)時(shí)間,并確保承租方在其營業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。

十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告,雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定,涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的,承租方在使用廣告位置之前,應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同約定各自的廣告牌位置。

十二、優(yōu)先購買權(quán),在租賃期內(nèi),出租方與承租方之間的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)約定清楚。例如,出租方有一幢三層樓的大樓,每層有五間房屋,承租人只承租一樓中的二間,在租賃期內(nèi),出租人準(zhǔn)備整幢大樓出賣,那么,原來的承租人有無優(yōu)先購買權(quán),優(yōu)先購買權(quán)的范圍是什么。

十三、財(cái)產(chǎn)損壞賠償,在租賃合同中要訂明由于房屋之缺陷或損壞,或由于出租方負(fù)責(zé)提供的設(shè)施、公共管線在設(shè)置上的缺陷或損壞,或由于出租方或出租方雇員、代理人行為失職或疏忽,而使承租方人員或財(cái)產(chǎn)受到直接或間接的損失時(shí),出租方應(yīng)對承租方負(fù)責(zé)并賠償遭受的實(shí)際損失。反之,如果承租方有損壞財(cái)產(chǎn)的,也應(yīng)當(dāng)向出租方賠償。

十四、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),原則上房產(chǎn)險(xiǎn)由出租方投保,承租方自行投資的設(shè)備及財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)由承租方投保。

十五、合同提前終止

若甲乙雙方協(xié)商一致,可提前終止或解除本合同。其它則雙方可約定:

1、承租方提前終止合同的情形有:

(1)若不可抗力事件發(fā)生,致使房產(chǎn)周圍環(huán)境發(fā)生重大變化,承租方所租房屋營業(yè)的市場,環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在,合同不宜維續(xù)履行,則承租方有權(quán)提前終止合同而無需承擔(dān)任何法律責(zé)任。

(2)出租方違反其保證,或違反本合同的其他規(guī)定,在承租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒能及時(shí)補(bǔ)救,致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。

(3)出租方未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)辦妥房屋租賃證或其他因出租房產(chǎn)所需的許可和手續(xù)。

2、出租方提前終止本合同的情形有:

(1)承租方逾期支付租金超過多少日。

(2)承租方擅自改變房屋用途的。

(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。

(4)承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動(dòng)。

十六、違約責(zé)任

雙方應(yīng)當(dāng)約定,一方違反本合同有關(guān)條款,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц抖嗌龠`約金,違約金也可以分項(xiàng)約定。

十七、期滿財(cái)產(chǎn)的處置

租賃合同期滿,承租方在一定期限內(nèi)不拆除或取回有關(guān)物品,視為承租人放棄遺留物之所有權(quán),悉歸出租方所有。

還要注意,如果是一方中途違約,導(dǎo)致合同被提前終止,承租方裝潢的財(cái)產(chǎn)及損失如何處理,也要在合同中約定。

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寧秀剛

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執(zhí)業(yè)證號(hào):

13207201210305916

江蘇登壹律師事務(wù)所

簡介:

寧秀剛律師畢業(yè)于北京大學(xué)法學(xué)院,法學(xué)學(xué)士、碩士學(xué)位,2009年獲國家司法部頒發(fā)的法律職業(yè)資格證書,擅長刑事和民商事糾紛的處理,尤其擅長死刑犯罪辯護(hù)、職務(wù)犯罪辯護(hù)、經(jīng)濟(jì)犯罪辯護(hù)以及不滿18周歲未成年人的聚眾斗毆、尋釁滋事、搶劫、強(qiáng)奸、盜竊等罪名辯護(hù),以及政府合作房地產(chǎn)建設(shè)工程PPP等項(xiàng)目糾紛的處理,在省市級報(bào)刊等發(fā)表學(xué)術(shù)論文多篇,是全國注冊律師、中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員,現(xiàn)任江蘇登壹律師事務(wù)所副主任。

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