民法理論認為,所有權(quán)屬于物權(quán),而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,平等市場經(jīng)濟主體活動的復(fù)雜化,物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來越難以劃定,出現(xiàn)了你中有我,我中有你的融合趨勢,在這種趨勢下,買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個重要法律制度,在調(diào)整市場經(jīng)濟秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用,其存在有著重要的意義和法律價值。
我國現(xiàn)行立法對這一法律制度予以了認可,它具體表現(xiàn)為兩個方面的內(nèi)容。
一是租賃權(quán)的對抗效力。我們大家都知道,租賃權(quán)是債權(quán),買賣行為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓指的是物權(quán),物權(quán)優(yōu)于債權(quán),但根據(jù)買賣不破租賃這一法律制度,租賃權(quán)可以對抗買賣的物權(quán)。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動時,承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新的所有權(quán)人,承租人和出租人原來在租賃合同中所的各種約定,租賃物的新的所有人也應(yīng)一并遵守。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。租賃合同的對抗效力是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)。對此,我國法律有明確的規(guī)定:《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”,《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
二是房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),是指當(dāng)出租人出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于他人購買該房屋的權(quán)利。我國法律也同樣給以確認,《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個月通知承租人,在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行
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簡介:
李江鋒律師,大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,現(xiàn)為石家莊市律師協(xié)會公司專業(yè)委員會委員、河北錦澤律師事務(wù)所高級合伙人、副主任律師。 李江鋒律師2008年在校期間通過國家司法考試,2009年大學(xué)畢業(yè)以后到河北省石家莊市中級人民法院實習(xí),同年到河北錦澤律師事務(wù)所工作至今。李律師自執(zhí)業(yè)以來,辦理了大量的民事及刑事案件以及一些有社會影響的案件,如無極6.16環(huán)境污染案等。同時,李律師還擔(dān)任了河北**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家單位法律顧問。李江鋒律師愿以嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度,專業(yè)的法律知識,為您提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。
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