優(yōu)先承租權(quán),是指在租賃關(guān)系中,原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續(xù)租時,在同等條件下有優(yōu)先于其他第三人承租的權(quán)利。這里講的優(yōu)先,主要是指在順序上的優(yōu)先,同等條件,主要指的是價格、期限條件。在我國一些地方性法規(guī)中,已經(jīng)明確規(guī)定了租賃關(guān)系中的優(yōu)先承租權(quán)。例如,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(XX)第四十二條:“租賃期限屆滿,…在同等條件下,承租人有優(yōu)先承租權(quán)”。《上海市房屋租賃條例》第四十四條規(guī)定:“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。”但是,在全國人大及其常委會制定的法律中,還沒有關(guān)于房屋租賃優(yōu)先承租權(quán)的明確規(guī)定。因此,“優(yōu)先租賃權(quán)”不是法律的強(qiáng)制性規(guī)范。
在現(xiàn)實(shí)生活中,經(jīng)常會碰到房屋租賃優(yōu)先權(quán)的問題。我們先看兩個案例:
案例一:原告譽(yù)恒*司與被告某中學(xué)簽訂一份房屋租賃合同。約定:原告承租被告房屋一套,每月1500元;合同期滿時,在同等條件下譽(yù)恒*司有優(yōu)先承租權(quán)。合同期滿前,原、被告曾多次商談續(xù)租事宜。由于被告將租金增至每月XX元,原告譽(yù)恒*司認(rèn)為太高,未達(dá)成協(xié)議。此時,第三人市土產(chǎn)服務(wù)部要求承租此房,租金1800元。被告在未告知原告的情況下,以每月1800元租給第三人市土產(chǎn)服務(wù)部,合同簽訂后雙方辦理了房屋租賃登記手續(xù)。事后,原告得知,向被告提出自己也愿以每月1800元續(xù)租房屋。被告認(rèn)為已與第三人簽訂了協(xié)議,因而拒絕了原告的要求。原告遂向法院起訴要求保護(hù)自己的“優(yōu)先租賃權(quán)”,確認(rèn)被告與第三人的合同無效。
案例二:XX年3月,原告海鴻*司與被告清水河*司簽訂了《房地產(chǎn)租賃合同》,約定原告承租被告的肉菜市場,租賃期限至XX年5月31日止,并且在合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權(quán)。之后,原告發(fā)現(xiàn)被告與梁某又簽訂了一份《肉菜市場承包合同》,約定于XX年1月1日起將上述肉菜市場給梁某承包,原告認(rèn)為,被告與梁某簽訂的《肉菜市場承包合同》侵犯了自己的合法權(quán)益。因此訴至人民法院,要求確認(rèn)《肉菜市場承包合同》無效。
這兩個案件,都涉及三方當(dāng)事人,兩個房屋租賃合同,爭議焦點(diǎn)是房屋租賃合同約定的“優(yōu)先租賃權(quán)”的效力如何,有沒有排除第三人的法律效力
對于房屋租賃合同中約定的“優(yōu)先租賃權(quán)”條款的效力問題,存在三種意見。第一種意見認(rèn)為,該約定無效。理由是我國現(xiàn)行法律并沒有關(guān)于承租人的“優(yōu)先租賃權(quán)”的規(guī)定,該約定不應(yīng)受法律的保護(hù)。第二種意見認(rèn)為,該約定是雙方真實(shí)意思的表示,且不違反法律的禁止性規(guī)定,理應(yīng)合法有效,因此對約定人和第三人均應(yīng)產(chǎn)生拘束力。第三種意見認(rèn)為,約定合法有效,但效力僅限于當(dāng)事人之間,對善意第三人不產(chǎn)生拘束力。
筆者同意第三種意見。我國合同法第四條規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個人不得非法干預(yù)。”合同的實(shí)質(zhì),是當(dāng)事人的一致的意思表示。是否訂立合同、與誰訂立合同、訂立什么合同、怎么訂立合同以及合同的變更和解除等等,都由當(dāng)事人的意思來決定,這就是所謂意思自治和契約自由。根據(jù)這種自由,只要不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定、不損害社會公共利益,當(dāng)事人依其真實(shí)意思所達(dá)成的合意就為合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。因此,在租賃合同關(guān)系中,優(yōu)先承租權(quán)雖然沒有法律的強(qiáng)制規(guī)定,但當(dāng)事人完全可以在合同中約定原承租人享有同等條件下優(yōu)先租賃的權(quán)利。然而,合同權(quán)利不同于法定權(quán)利。法定的權(quán)利來源于法律的規(guī)定,具有普遍約束力,任何與之相違背的行為均屬無效。合同的權(quán)利則產(chǎn)生于雙方的約定,其權(quán)利的效力僅限于當(dāng)事人之間,不能對抗善意的第三人。
在上述兩案中,原告和被告在租賃合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權(quán),但被告未經(jīng)原告同意,又擅自與第三人簽訂租賃協(xié)議,被告無疑侵犯了原告的優(yōu)先承租權(quán)利。那么,被告與第三人的租賃合同是否就因此無效呢根據(jù)合同法第8條規(guī)定:“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力”以及上述的合同法律原理,原告僅以具有租賃優(yōu)先權(quán)為由,請求確認(rèn)被告與第三人的合同無效,是沒有法律依據(jù)的。此時,原告不能主張合同無效,不能對抗善意第三人,只能基于違約,要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。在司法實(shí)踐中,法院也會從側(cè)重考慮保護(hù)善意第三人,維護(hù)流轉(zhuǎn)秩序和保護(hù)交易安全的角度作出判決。
經(jīng)過上面的分析,結(jié)論是:房屋租賃雙方的“優(yōu)先租賃權(quán)”條款,僅對合同雙方當(dāng)事人有效,承租人享有的“優(yōu)先租賃權(quán)”并不能對抗第三人,不能因此宣告另一份合同無效。出租人侵犯承租人的“優(yōu)先租賃權(quán)”,擅自將房屋租賃給第三人,屬違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上述兩個案例均被法院駁回訴訟請求。原告應(yīng)當(dāng)另案起訴,追究被告違約責(zé)任。
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
驗(yàn)證手機(jī)號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機(jī)號碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會派發(fā)給律師。
委托合同(供住宅區(qū)委托管理用)(2)
2020-06-19車輛買賣協(xié)議書
2020-06-22醫(yī)療設(shè)備買賣合同
2020-06-23采購項(xiàng)目名稱
2020-06-23辦公用品采購合同
2020-06-23食堂蔬菜等食材的采購合同
2020-06-24204條房屋買賣合同
2020-06-24外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議
2020-06-24服裝合伙經(jīng)營協(xié)議
2020-06-24合伙協(xié)議書
2020-06-28個人合伙合同
2020-06-28國際勞務(wù)合同
2020-06-28合同制工人招聘合同
2020-06-28養(yǎng)殖合伙合同協(xié)議
2020-06-29隱名合伙契約書
2020-06-29建設(shè)工程施工合同
2020-06-29教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)學(xué)生入學(xué)協(xié)議
2020-06-29建筑安裝工程承包合同(B)
2020-06-29發(fā)光字制作合同
2020-06-29勞動合同續(xù)訂書
2020-06-29