各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局）：

　　《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號?熛魯啤毒齠ā罰┮?求各省、自治區、直轄市“制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價”。為指導各地貫徹落實好《決定》精神?熂涌煒?展制訂和公布征地的統一年產值標準和區片綜合地價工作，現就有關問題通知如下。

　　一、關于制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價的必要性

　　制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價目的是為征地補償提供依據，直接為征地服務。制訂征地統一年產值標準要考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格及農用地等級等因素，在一定區域范圍內（以縣域范圍為主），在主導性農用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農產品平均產量、價格及相關附加收益為主要依據進行測算。以統一年產值標準為基數，同時綜合考慮當地經濟發展水平、居民生活水平、被征地農民社會保障需要等其他條件，確定補償倍數，計算征地補償費用。征地區片綜合地價是征地綜合補償標準，制訂時要考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多方面因素進行測算。已經完成了農用地定級的地區，應充分吸收農用地定級成果。已按《農用地估價規程》完成農用地征用價格評估的地區，要充分考慮評估結果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區域范圍內的統一征地區片綜合地價。

　　制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價，是依法合理做好征地補償安置工作、維護被征地農民切身利益、保障經濟建設健康發展的重要基礎性工作，是貫徹落實《決定》和國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）等文件精神，解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。各地對此項工作務必高度重視，認真組織，力爭在2005年年底完成本地區征地統一年產值標準和區片綜合地價的制訂及公布工作。

　　二、關于推行征地統一年產值標準和區片綜合地價的區域

　　制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價，是一項政策性和技術性較強的基礎性工作。各地要本著開拓創新、因地制宜的原則，積極推進這項工作。東部地區城市土地利用總體規劃確定的建設用地范圍，應制訂區片綜合地價；中、西部地區大中城市郊區和其他有條件的地區，也應積極推進區片綜合地價制訂工作；其他暫不具備條件的地區可制訂征地統一年產值標準。

　　為指導各地制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價，我部下發《征地統一年產值標準測算指導性意見》（附件1）和《征地區片綜合地價測算指導性意見》（附件2），各地應參照執行。執行中的有關問題和建議及時與部有關司聯系。

　　三、關于制訂和公布征地統一年產值標準和區片綜合地價的步驟

　　（一）制訂方案，加強協調。各省（區、市）國土資源部門在接到本通知后，要抓緊結合本地工作實際，擬定本省制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價的工作方案，在征求財政、統計、物價、農業等相關部門意見后進一步修改完善，于2005年8月底前報部耕地保護司。部將予以指導，提出意見。

　　（二）全面部署，科學測算。各省（區、市）根據工作方案，對各市、縣制訂征地統一年產值標準或區片綜合地價的工作進行全面部署。各市縣國土資源部門廣泛深入地進行實地調查研究，做好有關基礎資料和數據的收集和分析工作；在此基礎上，做好征地統一年產值標準和區片綜合地價的測算工作。在初步確定測算結果后，要依法組織聽證，廣泛聽取群眾意見。

　　（三）評審驗收，搞好平衡。各省（區、市）國土資源部門對各市縣的制訂工作要具體加以指導，并組織有關部門和專家分別對各市縣制訂的統一年產值標準和區片綜合地價進行評審。對省（區、市）內各地區征地補償標準要綜合平衡，相互銜接；對分別采用統一年產值標準和區片綜合地價的地區，也要做好標準水平的統一平衡和銜接工作。

　　（四）審查備案，統一公布。各省（區、市）國土資源部門在對各市、縣制訂標準審核、綜合平衡的基礎上，將本省（區、市）不同地區的征地統一年產值標準和區片綜合地價平均水平報部。部將進行省（區、市）際間綜合平衡協調。省級國土資源部門根據部提出的修正意見，對征地統一年產值標準和區片綜合地價作進一步調整完善，報省級人民政府批準公布。征地統一年產值標準和區片綜合地價一經公布必須嚴格執行。

　　四、關于制訂和公布征地統一年產值標準和區片綜合地價需注意的幾個問題

　　（一）合理確定不同地區征地補償標準。制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價，要依據國家法律法規和文件的有關規定，從本地區經濟發展水平、農民生產和生活實際需要出發，妥善處理征地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農民補償要求之間的關系，切實維護被征地農民的合法權益，保證原有生活水平不下降、長遠生計有保障。要防止以制訂和公布征地統一年產值標準和區片綜合地價為由，壓低征地補償標準。

　　（二）做好省域內征地補償標準的總體平衡工作。各省（區、市）國土資源部門要在深入調查研究、科學測算的基礎上，按照同地同價的要求，合理確定和平衡省域內各地（市、州）之間及各市（縣）之間征地補償標準的差異；要認真研究處理因各地征地補償標準發布時間及測算方法等不同造成標準水平出現差異的機制和方案。

　　（三）認真依法組織聽證工作。按照《國土資源聽證規定》，擬訂或者修改區域性征地補償標準必須要組織聽證。地方各級國土資源部門制訂征地統一年產值標準和區片綜合地價，要在認真做好實地調研和科學測算的基礎上，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民群眾及社會各方面的意見和建議。

　　（四）注意與過去征地補償標準的銜接。測算征地統一年產值標準和區片綜合地價，應注意對過去依法確定的征地補償標準，尤其是對1999年至2004年期間征地補償標準進行認真分析和客觀借鑒，防止新、老征地補償標準之間差距過大而導致矛盾，維護社會穩定。

　　國土資源部

　　2005年7月23日

　　附件1：征地統一年產值標準測算指導性意見（暫行）

　　一、概念及內涵

　　征地統一年產值標準是在一定區域范圍內（以市、縣行政區域為主），綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。

　　統一年產值標準是計算征地補償費用的主要依據。征地補償費用在統一年產值標準的基礎上，根據土地區位、當地農民現有生活水平和社會經濟發展水平、原征地補償標準等因素確定相應的土地補償費和安置補助費倍數進行計算。

　　統一年產值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償和國有農用地補償測算可參照執行。

　　二、基本原則

　　（一）主導性原則。選擇主導的地類和耕作制度進行測算，用主導農用地收益反映測算范圍內的農用地客觀收益。

　　（二）適當從高原則。在依據現狀農作物產值測算的同時，適當考慮改進生產方式、增加科技投入等提高土地收益。

　　（三）協調平衡原則。考慮土地等級狀況，與當地征地區片綜合地價水平相協調，與原征地補償標準相銜接。

　　（四）公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　（一）統一年產值標準分兩個層次制訂，一是市（縣）統一年產值標準，以市（縣）行政區域為基本單元制訂；二是市（縣）內分區域年產值標準，把市（縣）劃分為不同區域，確定各區域年產值標準。

　　（二）市（縣）統一年產值標準為控制性標準，在省內進行綜合平衡；市（縣）分區域年產值標準在市（縣）統一年產值標準的基礎上形成。

　　（三）分區域年產值標準不設地塊修正體系。

　　（四）統一年產值標準應設定基準時點，一般3～5年調整一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍；

　　2.確定主導耕作制度和主要農作物年產量；

　　3.確定主要農作物價格和年產值；

　　4.確定市（縣）統一年產值標準；

　　5.確定市（縣）分區域的統一年產值標準。

　　五、主導耕作制度和主要農作物年產量的確定

　　（一）主導耕作制度的確定

　　主導耕作制度包括土地主要復種方式和主要農作物種類。其中，主要土地復種方式根據土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類在土地復種方式的基礎上根據種植面積進行判斷。

　　注意事項：

　　1.確定主要土地復種方式時，如果某種復種方式（如一年一熟）的面積超過市（縣）范圍內耕種土地的60％，可以確定該復種方式為主要復種方式；如果市（縣）范圍內具有一種以上主要復種方式（面積超過30％），可選擇其中2～3種作為主要復種方式。

　　2.確定主要農作物種類時，如果某一種農作物種植面積超過70％，可以直接確定其為主要農作物；如果有一種以上主要農作物（超過30％），可選擇其中2～3種作為主要農作物。

　　3.主導耕作制度還可以通過查閱《農用地分等規程》附表得到。

　　（二）主要農作物年產量的確定

　　主要農作物年產量為其前三年產量的平均值，農作物年產量數據通過抽樣調查采集。

　　注意事項：

　　1.在具體調查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農用地的附加收入（如養殖、間作和多種經營等）、種植成本以及災害情況等進行調查，便于數據分析處理。

　　2.農作物年產量數據要按照三個年份、復種類型和農作物類型分別進行統計和分析。

　　六、主要農作物價格和年產值的確定

　　（一）主要農作物價格的確定

　　主要農作物價格在調查市場價格和國家收購價格的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。

　　注意事項：

　　1.市場價格在調查主要農作物年產量同時，采用抽樣的方式調查；國家收購價格通過查閱相關統計資料得到。

　　2.主要農作物價格數據要按照價格類型、復種類型和農作物類型分別進行統計和分析。

　　（二）主要農作物年產值的確定

　　主要農作物年產值為主要農作物平均年產量與平均價格的乘積。在具有一種以上農作物組合和復種方式的情況下，采用加權平均方法計算。

　　七、市（縣）統一年產值標準的確定

　　市（縣）統一年產值在主要農作物年產值的基礎上，根據土地附加收益情況（其他種植、養殖等多種經營）適當向上調整后確定。

　　八、分區域統一年產值標準的確定

　　分區域統一年產值標準在市（縣）統一年產值標準的基礎上通過區域條件修正測算確定。

　　各地可以根據當地實際情況，在鄉鎮行政界限的基礎上，綜合考慮區域間的地形、地貌、主要農作物類別以及多種經營水平等因素劃分區域，并確定區域條件修正系數。

　　九、聽證和驗收

　　根據《國土資源聽證規定》，統一年產值標準必須依法組織聽證，并根據聽證情況進行修改，報省級國土資源部門評審驗收，綜合平衡。

　　十、成果要求

　　提交結果報告和技術報告。

　　（一）結果報告的主要內容：

　　1.統一年產值測算說明，包括統一年產值內涵、測算時間、測算范圍、基準時點及有關名詞解釋等；

　　2.統一年產值標準表；

　　3.統一年產值標準分布圖；

　　4.統一年產值標準使用說明等。

　　（二）技術報告的主要內容：

　　1.測算范圍及其基本情況；

　　2.測算原則與依據；

　　3.測算技術路線與方法；

　　4.測算過程與測算結果；

　　5.測算結果分析與應用建議等。

　　附件2：征地區片綜合地價測算指導性意見（暫行）

　　一、概念及內涵

　　征地區片綜合地價（以下簡稱征地區片價）是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準?熢?則上不含地上附著物和青苗的補償費?牎?

　　征地區片價測算范圍重點在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模范圍內，但各地可以根據征地需要和實際情況擴展到城市郊區或更大范圍。

　　二、基本原則

　　（一）維護被征地農民合法權益原則。征地區片價要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長遠生計和未來發展的需要。

　　（二）同地同價原則。在同一區片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

　　（三）協調平衡原則。征地區片價不得低于當地原征地補償標準，省級行政區域內各市縣的征地區片價應相互銜接。

　　（四）公開聽證原則。根據《國土資源聽證規定》，征地區片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　（一）征地區片價作為征地補償實施過程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。

　　（二）一個市（縣）的征地區片價原則上控制在4～6個級別。

　　（三）征地區片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍；

　　2.劃定區片；

　　3.測算區片綜合地價；

　　4.對區片綜合地價進行驗證和調整；

　　5.測算結果聽證和修改；

　　6.確定征地區片價；

　　7.整理與編制成果。

　　五、區片的劃定

　　（一）有農用地定級成果市（縣）的區片劃定

　　已經根據《農用地定級規程》完成農用地定級工作的市（縣），在農用地級別的基礎上，按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》?煿?土資發［2004］238號?牭木?神，考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區片。

　　（二）沒有農用地定級成果市（縣）的區片劃定

　　沒有開展農用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據地類、人均耕地數量、土地區位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區片。

　　注意事項：

　　1.對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、土地區位、人均耕地數量、土地供需關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

　　2.區片邊界線一般以村行政界線為依據劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

　　3.基本農田保護區、生態保護區和其他資源保護區等不得劃入征地區片價測算范圍。

　　六、測算方法

　　征地區片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法進行測算，也可以根據本地區實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區片價原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

　　（一）農地價格因素修正測算法

　　征地區片價以農地價格為基礎，同時考慮人均耕地數量和城鎮居民最低生活保障水平等因素進行修正。

　　具體步驟：

　　1.計算區片的農地價格；

　　2.確定修正因素和系數；

　　3.計算征地區片價。

　　注意事項：

　　1.已經根據《農用地估價規程》完成農用地基準地價測算的地區，參照農用地基準地價確定區片的農地價格；沒有完成農用地基準地價測算的地區，在農地年產值的基礎上采用收益還原法評估區片的農地價格。

　　2.修正因素主要考慮土地區位、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素。

　　（二）征地案例比較測算法

　　根據本區片和其他可比區片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區片價。

　　具體步驟：

　　1.選擇征地案例；

　　2.統一可比內涵；

　　3.進行比較修正；

　　4.計算征地區片價。

　　注意事項：

　　1.征地案例要選擇近三年之內發生的征地項目。

　　2.征地案例的可比內涵要與征地區片價的設定內涵一致。

　　3.對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個別因素和時間因素等。

　　（三）年產值倍數測算法

　　根據年產值倍數分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區片價。

　　具體步驟：

　　1.確定區片土地年產值；

　　2.確定土地補償倍數和安置補助倍數；

　　3.計算區片土地補償費和安置補助費；

　　4.計算征地區片價。

　　注意事項：

　　1.區片土地年產值依據統一年產值標準或者通過調查前三年產值確定。

　　2.土地補償倍數和安置補助倍數，應根據《土地管理法》有關規定，并考慮當地經濟發展水平和基本生活保障水平確定。

　　七、驗證和調整

　　征地區片價初步結果必須與現行征地補償水平和被征地農民現有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區片價低于現行征地補償水平和農民現有生活水平的，不足以支付失地農民社會保障費用的，需要進行調整。

　　注意事項：

　　1.現行征地補償水平通過對近期征地樣點調查統計得到。

　　2.農民現有生活水平主要根據統計部門的農村居民收入水平數據，并結合實地樣點調查資料確定；失地農民的社會保障費用根據當地社會經濟發展水平確定。

　　3.征地區片價須折算成年度收益后，才能與農民現有生活水平相比較。

　　4.征地區片價要與周邊地區征地補償標準相銜接。

　　八、聽證和驗收

　　根據《國土資源聽證規定》，征地區片價必須依法組織聽證，并根據聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。

　　九、測算成果要求

　　提交結果報告和技術報告。

　　（一）結果報告的主要內容??

　　1.征地區片價說明，包括區片價內涵、基準時點、測算時間、測算范圍、區片分布、有關名詞解釋等；

　　2.征地區片價表，表中內容包括各區片編號、區片價、位置、范圍描述等；

　　3.征地區片價分布圖；

　　4.征地區片價使用說明。

　　（二）技術報告的主要內容??

　　1.測算范圍及其基本情況；

　　2.測算原則與依據；

　　3.測算技術路線與方法；

　　4.測算過程與測算結果；

　　5.測算結果分析與應用建議等。