從一起抵押貸款合同糾紛看開發(fā)

保證責(zé)任風(fēng)險

蘇軍華

一、案情簡介：

2004年9月12日王小姐與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽定一份《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：王小姐應(yīng)付房屋總價的30％為首期款（含已付的1萬元的定金），其余70％由銀行提供按揭。同時開發(fā)商與王小姐簽定首期款的分期付款協(xié)議，王小姐的30％首期款在三年內(nèi)付清。后王小姐、開發(fā)商和銀行三方簽定了一份《樓宇安揭合同》，合同約定：某銀行為王小姐向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)提供最長20年的按揭貸款，其中開發(fā)商作為保證人，對該合同項(xiàng)下的乙方（借款人）債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。合同簽定后銀行依約發(fā)放了上述貸款合同項(xiàng)下的借款本金。不久，王小姐突然“銷聲匿跡”，銀行的貸款本金及利息一直拖欠不付，導(dǎo)致銀行與開發(fā)商就抵押合同擔(dān)保問題發(fā)生爭議。

二、案情分析：

從本案看，是一起較為典型的抵押貸款合同糾紛案。縱觀合同本身，存在以下幾種法律關(guān)系：開發(fā)商與買方（王小姐）的房地產(chǎn)買賣關(guān)系，買方（王小姐）與貸款銀行的抵押貸款合同關(guān)系，開發(fā)商與銀行的連帶保證責(zé)任關(guān)系。從我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定及按照常規(guī)的處理該類抵押貸款糾紛的方式看，在抵押人（買方）發(fā)生違約時，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)要求抵押人提前償還部分或全部欠款，未能要求提前償還的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押物。抵押權(quán)人也可直接要求保證人（開發(fā)商）對上述債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，由開發(fā)商代替抵押人還款。在目前的司法實(shí)踐中，銀行的貸款及利息在一般情況下應(yīng)當(dāng)以處分（拍賣或變賣）抵押房產(chǎn)的方式來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不足部分則由擔(dān)保人（開發(fā)商）償還。由于抵押房產(chǎn)的價值一般會大于貸款及利息的數(shù)額，所以擔(dān)保人一般不必實(shí)際承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。但本案中，由于王小姐的30％首期款實(shí)際上沒有支付，按上述常規(guī)方式通過法院拍賣來處分房產(chǎn)，銀行可能不會有任何損失，開發(fā)商則因?yàn)槊媾R漫長的司法程序和拍賣價款的不確定性，以及因買方的“消失”而可能導(dǎo)致首期款沒有著落的風(fēng)險。

針對上述存在的風(fēng)險，為減少開發(fā)商的潛在損失，通過與銀行的協(xié)商，開發(fā)商提出以回購的方式來先承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這種回購保證由于我國法律并無明文規(guī)定，因此司法實(shí)踐中對其效力還有一定的爭議。從本案看，開發(fā)商的回購存在一定的風(fēng)險性但不失為減少自身損失的途徑之一。雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當(dāng)事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購無疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購達(dá)成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會發(fā)生潛在的法律沖突。再從另外一個角度看，如實(shí)際回購履行后，由于開發(fā)商替代抵押人向銀行還款，在承擔(dān)保證責(zé)任后，也即抵押權(quán)人（銀行）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，擔(dān)保人有權(quán)向債務(wù)人追償，因此雙方實(shí)際上從買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立下，如果房產(chǎn)貶值，回購后開發(fā)商還能否向被擔(dān)保人追償損失？如果房子升值了，被擔(dān)保人（買方）能否向開發(fā)商主張房產(chǎn)升值帶來的利益等可能存在較為復(fù)雜的民事糾紛。

三：處理方案：

在上述情況下，首先建議開發(fā)商必要時在抵押貸款合同中的保證責(zé)任條款中可以設(shè)定回購擔(dān)保條款，這個約定對于預(yù)計(jì)房產(chǎn)升值和買方與開發(fā)商約定有首期款可以分期支付的情況下，對開發(fā)商比較有利。其次，開發(fā)商與買方在房地產(chǎn)買賣合同補(bǔ)充條款和首期款分期付款合同中與買方明確約定：其在違約的情況下無條件解除雙方房地產(chǎn)買賣合同。因?yàn)樵诒景钢谢刭徶皇翘幚砹送y行的保證責(zé)任關(guān)系，在回購發(fā)生后，還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。