第一、房產(chǎn)商未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，連房子都不能賣(mài)，更不能收取任何款項(xiàng)。在房產(chǎn)商不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購(gòu)房者約定的購(gòu)房定金或訂金是無(wú)效的。不論雙方是否簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也不論雙方是否約定退還事項(xiàng)，房產(chǎn)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金。

第二、房產(chǎn)商取得了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，如果購(gòu)房者交付的訂金符合定金性質(zhì)，那么應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定處理，即如果購(gòu)房者在交付訂金之后返悔的，房產(chǎn)商可以沒(méi)收這部分訂金；如果房產(chǎn)商反悔，一房二賣(mài)或有其他單方面違約行為的，要雙倍返還購(gòu)房者交付的定金。

第三、在有些情況下，房產(chǎn)商可能利用優(yōu)勢(shì)地位，引誘購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付訂金。其行為有可能構(gòu)成無(wú)效或可撤銷的民事行為。如果所涉及的商品房買(mǎi)賣(mài)行為屬無(wú)效或可撤銷的民事行為，那么購(gòu)房者可以要求房產(chǎn)商退回包括定金在內(nèi)的任何款項(xiàng)。

第四、歸責(zé)于房產(chǎn)商的情況：（1）房產(chǎn)商單方面變更認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定內(nèi)容的（如提高房?jī)r(jià)等）。因此，未能簽訂合同的，應(yīng)雙倍返還定金。（2）主要承諾不兌現(xiàn)的，如售樓書(shū)、樣品房、廣告等，具體明示或量化的承諾內(nèi)容與實(shí)際不符，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)退還甚至雙倍返還定金。必要時(shí)還應(yīng)按《合同法》、《廣告法》承擔(dān)其他相應(yīng)的責(zé)任。

第五、在商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，有關(guān)定金的特殊情況：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。適用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”這一規(guī)定的前提必須是當(dāng)事人雙方都本著善意和誠(chéng)意對(duì)待商品房銷售合同的簽訂。當(dāng)事人一方不能為了銷售商品房而強(qiáng)詞奪理，另一方也不能為了避免財(cái)產(chǎn)損失蓄意制造不簽訂合同的借口。如確有不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而致使商品房銷售合同無(wú)法簽訂的，房產(chǎn)商應(yīng)退還購(gòu)房者交付的訂金。至于產(chǎn)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由可能有很多。商品房不同于其他一般商品，它的附加值和不確定性大，再則認(rèn)購(gòu)協(xié)議難以包括買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容。除面積、價(jià)格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內(nèi)容很難在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)量化和具體化，容易產(chǎn)生理解上的偏差。如綠化面積、道路狀況、配套設(shè)施、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理，以及配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法等等。確因這些因素導(dǎo)致合同條款不能協(xié)商一致的，應(yīng)算在不可歸責(zé)之列，應(yīng)退還定金。

第六、如果房產(chǎn)商收取的具有定金性質(zhì)的訂金超過(guò)房?jī)r(jià)的20%，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對(duì)超過(guò)部分不予支持。具體而言，如果由于購(gòu)房者的原因，致使商品房銷售協(xié)議沒(méi)有簽訂，那么房產(chǎn)商應(yīng)將超過(guò)部分退還購(gòu)房者；如果由于房產(chǎn)商的原因致使商品房銷售協(xié)議沒(méi)有簽訂，那么房產(chǎn)商除了應(yīng)退回超過(guò)部分外，對(duì)于符合法律規(guī)定的20%以內(nèi)的部分，應(yīng)當(dāng)雙倍返還購(gòu)房者。