趙某為購買A公司301號房產(chǎn)，于2000年10月15日與A公司簽訂了房產(chǎn)按揭貸款合同，合同約定B銀行貸款60萬元給趙某作為購房款，趙某以購買的該房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，A公司為上述貸款本息以實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用承擔(dān)連帶責(zé)任，保證期限自合同生效之日至辦妥房產(chǎn)抵押登記止，如趙某連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月不按合同約定還款，B銀行有權(quán)要求其提前還款，并向A公司追討，A公司還向B銀行支付了趙某購房款總額5%的保證金。2000年10月23日，B銀行將發(fā)放給趙某的貸款60萬轉(zhuǎn)入A公司帳戶。2001年8月，A公司為趙某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，也協(xié)助B銀行與趙某辦理了房產(chǎn)抵押登記，B銀行也退還了A公司對趙某房屋按揭的保證金。2002年5月開始，趙某就一直未向B銀行歸還本息，2003年12月，B銀行向法院起訴，請求：1.解除抵押合同，提前還清本息;2.趙某歸還所欠本息，并承擔(dān)逾期責(zé)任;3.法院對其抵押房產(chǎn)拍賣，B銀行對拍賣款有優(yōu)先受償權(quán);4.A公司對趙某欠款本息及實(shí)現(xiàn)B銀行債權(quán)費(fèi)用承擔(dān)連帶責(zé)任。

評析

一、按揭與房地產(chǎn)抵押的異同

“按揭”一詞是從我國香港傳至大陸的，英美法中的房地產(chǎn)按揭是指按揭人在貸款時(shí)將按揭的房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人，而在還款后按揭解除時(shí)將所有權(quán)從按揭權(quán)人那里贖回。香港所指的按揭(mortgage)就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓(convey)給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。我國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購房人并以購房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。我國大陸的按揭實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)抵押與英美法系的“按揭”有本質(zhì)的不同，其并不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種抵押貸款。

本案中，趙某和銀行所簽訂的抵押合同是真實(shí)有效的，且趙某并沒有積極履行對銀行的還款義務(wù)，根據(jù)((擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”第五十三條第一款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣變賣該抵押物所得價(jià)款受償;協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”因此，銀行在抵押人拒不履行還款義務(wù)的情況下享有對該房屋的優(yōu)先受償權(quán)。