浙江省高級(jí)人民法院民一庭

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)

為依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本意見。

第一條本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主方因物業(yè)服務(wù)合同而發(fā)生的有關(guān)民事糾紛。

本意見所稱的物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。

本意見所稱的業(yè)主，是指依法取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。

本意見所稱的業(yè)主委員會(huì)，是指依法成立的業(yè)主委員會(huì)。

第二條因相鄰關(guān)系、車位車庫權(quán)屬、商品房質(zhì)量等發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛;當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中因此提出主張或者抗辯的，應(yīng)告知其另行處理。

第三條因業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的召開、選舉、表決等屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項(xiàng)而發(fā)生的糾紛，不屬于本意見所稱的物業(yè)服務(wù)合同糾紛;因此提起民事訴訟的，不予受理，但法律、法規(guī)、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第四條為維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)依照法律規(guī)定或者經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以以自己的名義提起訴訟。

未依法成立業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)怠于提起訴訟的，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟。

第五條物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的，應(yīng)予受理。業(yè)主委員會(huì)怠于應(yīng)訴的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

第六條業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

第七條業(yè)主委員會(huì)參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)提供其依法成立的相關(guān)證明材料。

第八條經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。

第九條業(yè)主委員會(huì)及經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主參加有關(guān)訴訟的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和后果由全體業(yè)主共同承擔(dān)。人民法院裁判結(jié)果涉及業(yè)主委員會(huì)依法承擔(dān)財(cái)產(chǎn)給付責(zé)任的，可以業(yè)主大會(huì)賦予業(yè)主委員會(huì)自行管理的資金及其它合法收益支付;不足部分由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。

第十條物業(yè)服務(wù)人一般應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)權(quán)利，但物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人也可以直接向其主張相關(guān)權(quán)利，或者要求其與業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任：

(一)與物業(yè)服務(wù)人直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;

(二)與物業(yè)服務(wù)人形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的;

(三)與業(yè)主約定由其交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的;

(四)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定義務(wù)的。

第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)以隱瞞或者偽造有關(guān)資質(zhì)、資格證書等形式騙取簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)可請(qǐng)求依法變更或者撤銷物業(yè)服務(wù)合同或者部分條款。

第十二條業(yè)主委員會(huì)雖未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)或者同意，擅自訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)過業(yè)主大會(huì)追認(rèn)的，該行為有效。

第十三條物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定、物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十四條雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)人實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平、有關(guān)部門提供的物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、同類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。

第十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主委員會(huì)不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定;但雙方可以隨時(shí)終止該事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，并參照浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》的有關(guān)規(guī)定，提前90日通知對(duì)方。

第十六條物業(yè)服務(wù)人未以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)而直接提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)告知其先行向業(yè)主送達(dá)催交通知書;物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)持起訴的，不予受理。

物業(yè)服務(wù)人向欠費(fèi)業(yè)主送達(dá)催交通知書，應(yīng)當(dāng)采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的方式;仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的方式送達(dá)。

第十七條經(jīng)書面形式催交后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以依法向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。

欠費(fèi)業(yè)主對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有異議，僅對(duì)清償能力、清償期限、清償方式等提出異議的，不影響支付令的效力。

第十八條物業(yè)服務(wù)合同中約定逾期給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的滯納金，應(yīng)當(dāng)視為違約金。約定的滯納金過分高于造成的損失，業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，要求予以調(diào)整的，應(yīng)予支持。

第十九條物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主依法請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;物業(yè)服務(wù)人確有明顯過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

第二十條本意見涉及的業(yè)主大會(huì)授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)授權(quán)的形式包括：

(一)對(duì)授權(quán)事項(xiàng)召開一次或數(shù)次業(yè)主大會(huì)分別授權(quán)或集中授權(quán);

(二)制定管理規(guī)約進(jìn)行概括授權(quán);

(三)書面征求全體業(yè)主意見后進(jìn)行授權(quán);

(四)依法進(jìn)行的其它授權(quán)。

第二十一條審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的工作原則，積極引導(dǎo)當(dāng)事人接受社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，努力探索訴調(diào)銜接的糾紛處理模式;并通過簡易程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制。

第二十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的行為而發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，可以參照本意見關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第二十三條本意見自2011年10月27日起施行。

本意見施行后新受理的一審案件，適用本意見的規(guī)定;本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件和已經(jīng)作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。

本意見施行后，法律、法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行