一、什么是房地產(chǎn)抵押合同的生效
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
《擔(dān)保法》根據(jù)我國的實(shí)際情況規(guī)定了抵押合同生效的兩種方式。一種是抵押合同簽訂后,需要進(jìn)行抵押物登記,抵押合同才能生效。另一種是可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。這兩種生效方式根據(jù)抵押財產(chǎn)的不同,區(qū)分哪些需要登記,哪些不需要登記。
以企業(yè)以外的動產(chǎn)抵押的,可以自愿辦理登記,抵押合同自簽訂之日起生效。以不動產(chǎn)和企業(yè)的設(shè)備及其他動產(chǎn)抵押的,按照擔(dān)保法規(guī)定的部門登記。擔(dān)保法之所以規(guī)定企業(yè)以外的動產(chǎn)抵押的,可以不登記,抵押合同自簽訂之日起生效,是為了方便個人以動產(chǎn)抵押,特別是農(nóng)民,他們到登記部門登記有的路途很遠(yuǎn),不方便,且要交納登記費(fèi),加重了他們的負(fù)擔(dān)。所以,擔(dān)保法根據(jù)我國實(shí)際情況規(guī)定了兩種生效方式。
注:1、同一效力等級,新法優(yōu)于舊法,所以房屋抵押合同適用《物權(quán)法》;
2、實(shí)踐中,不少抵押人利用《擔(dān)保法》這一規(guī)定,在與債權(quán)人簽訂抵押合同后而不辦理抵押權(quán)登記,從而使債權(quán)人雖按照主合同的約定貸款給債務(wù)人后卻無從獲得抵押權(quán)擔(dān)保。
為此最高人民法院《擔(dān)保法解釋》第五十六條規(guī)定:法律規(guī)定等級生效的抵押合同簽訂后,抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押等級致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)抵押合同的生效,是指房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律上的效力,產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)的法律效果。
二、房地產(chǎn)抵押合同的生效,要把握以下幾點(diǎn):
1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同,房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。
2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為,它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定,是有效的民事法律行為。
3、房地產(chǎn)抵押合同,自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實(shí)踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的,一般不會使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是,如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時,因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認(rèn)定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同有效,只是不能對抗第三人。
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