案情:2月5日,甲與乙訂立一份房屋買賣合同,約定乙購(gòu)買甲的房屋一套(以下稱01號(hào)房),價(jià)格80萬(wàn)元。并約定,合同簽訂后一周內(nèi)乙先付20萬(wàn)元,交付房屋后付30萬(wàn)元,辦理過戶登記后付30萬(wàn)元。
2月8日,丙得知甲欲將該房屋出賣,表示愿意購(gòu)買。甲告其已與乙簽訂合同的事實(shí),丙說愿出90萬(wàn)元。于是,甲與丙簽訂了房屋買賣合同,約定合同簽訂后3日內(nèi)丙付清全部房款,同時(shí)辦理過戶登記。2月11日,丙付清了全部房款,并辦理了過戶登記。
2月12日,當(dāng)乙支付第一筆房款時(shí),甲說:房屋已賣掉,但同小區(qū)還有一套房屋(以下稱02號(hào)房),可作價(jià)100萬(wàn)元出賣。乙看后當(dāng)即表示同意,但提出只能首付20萬(wàn)元,其余80萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)貸款。甲、乙在原合同文本上將房屋相關(guān)信息、價(jià)款和付款方式作了修改,其余條款未修改。
乙支付首付20萬(wàn)元后,恰逢國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)貸款調(diào)控政策,乙不再具備貸款資格。故乙表示仍然要買01號(hào)房,要求甲按原合同履行。甲表示01號(hào)房無法交付,并表示第二份合同已經(jīng)生效,如乙不履行將要承擔(dān)違約責(zé)任。乙認(rèn)為甲違約在先。3月中旬,乙訴請(qǐng)法院確認(rèn)甲丙之間的房屋買賣合同無效,甲應(yīng)履行2月5日雙方簽訂的合同,交付01號(hào)房,并承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。甲則要求乙繼續(xù)履行購(gòu)買02號(hào)房的義務(wù)。
3月20日,丙聘請(qǐng)不具備裝修資質(zhì)的A公司裝修01號(hào)房。裝修期間,A公司裝修工張某因操作失誤將水管砸壞,漏水導(dǎo)致鄰居丁的家具等物件損壞,損失約5000元。
5月20日,丙花3000元從商場(chǎng)購(gòu)買B公司生產(chǎn)的熱水器,B公司派員工李某上門安裝。5月30日,李某從B公司離職,但經(jīng)常到B公司派駐丙所住小區(qū)的維修處門前承攬維修業(yè)務(wù)。7月24日,丙因熱水器故障到該維修處要求B公司維修,碰到李某。丙對(duì)李某說:熱水器是你裝的,出了問題你得去修。維修處負(fù)責(zé)人因人手不夠,便對(duì)李某說:那你就去幫忙修一下吧。李某便隨丙去維修。李某維修過程中操作失誤致熱水器毀損。
問題:
1.01號(hào)房屋的物權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)如何確定?為什么?
2.甲、丙之間的房屋買賣合同效力如何?考察甲、丙之間合同效力時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮本案中的哪些因素?
3.2月12日,甲、乙之間對(duì)原合同修改的行為的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?為什么?
4.乙的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С??為什么?/p>
5.針對(duì)甲要求乙履行購(gòu)買02號(hào)房的義務(wù),乙可主張什么權(quán)利?為什么?
6.鄰居丁所遭受的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)賠償?為什么?
7.丙熱水器的毀損,應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?為什么?
【正確答案】1.甲、丙基于合法有效的買賣合同于2月11日辦理了過戶登記手續(xù),即完成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示行為。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng),即由原所有權(quán)人甲變更為丙。
2.甲、丙之間于2月8日形成的房屋買賣合同,該合同為有效合同。
盡管甲已就該房與乙簽訂了合同,但甲丙的行為不屬于違背公序良俗的行為,也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不存在無效的因素。
丙的行為僅為單純的知情,甲、丙之間的合同不屬于惡意串通行為,因其不以損害乙的權(quán)利為目的。
3.2月12日,甲、乙之間修改合同的行為,該行為有效,其性質(zhì)屬于雙方變更合同。
雙方受變更后的合同的約束。
4.乙與甲通過協(xié)商變更了合同,且甲、丙之間的合同有效且已經(jīng)辦理了物權(quán)變動(dòng)的手續(xù),故乙關(guān)于確認(rèn)甲、丙之間合同無效、由甲交付01號(hào)房的請(qǐng)求不能得到支持。
但是,乙可以請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任,乙同意變更合同不等于放棄追索甲在01號(hào)房屋買賣合同項(xiàng)下的違約責(zé)任。
5.乙可請(qǐng)求解除合同,甲應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息返還給乙。因政策限購(gòu)屬于當(dāng)事人無法預(yù)見的情形,且合同出現(xiàn)了履行不能的情形,乙有權(quán)解除合同,且無須承擔(dān)責(zé)任。
6.應(yīng)當(dāng)由丙和A公司承擔(dān)。
張某是受雇人,其執(zhí)行職務(wù)的行為,由A公司承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。
丙聘請(qǐng)沒有裝修資質(zhì)的A公司進(jìn)屋裝修,具有過錯(cuò),也應(yīng)對(duì)丁的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
7.B公司承擔(dān)。
李某維修行為,構(gòu)成表見代理,其行為后果由B公司承擔(dān)(合同上的賠償責(zé)任)?;蛘呃钅畴m然離職,但經(jīng)維修處負(fù)責(zé)人指派,仍為執(zhí)行工作任務(wù),應(yīng)由B公司承擔(dān)(侵權(quán)責(zé)任)。
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