一、如何評(píng)估二手房的折舊費(fèi)?
房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中,雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變,但由于自然損耗和人為的損耗,它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值,以貨幣形態(tài)來表現(xiàn),就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
(1)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ),由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成,是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。
它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià),而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年,甚至一百多年,在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大,故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù),而按重置,即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計(jì)算。
(2)房屋的殘值,是指房屋經(jīng)過長(zhǎng)期使用,失去使用價(jià)值后,經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用,它作為使用房屋的追加耗費(fèi),應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值,簡(jiǎn)稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大,而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的,因此它與原值無法比較。
在計(jì)算時(shí),都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法,有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù),即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2%;磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)為0。
(3)使用年限,是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下,從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下,住宅能維持正常使用的年限,稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限,是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限,它是由使用過程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命,或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外,還受無形損耗的影響。
房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定,房屋一類的固定資產(chǎn)折舊,采用平均年限法,即定額折舊法。其計(jì)算公式為:
造價(jià)-殘值造價(jià)×(1-殘值率)
消費(fèi)者在購(gòu)買舊房時(shí),也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為:
舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年數(shù)
當(dāng)然,確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素,如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。
二、二手房買賣中需要評(píng)估的情況有哪些
房地產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必備程序,一般情況下,二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定,房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶,只要以下幾種情形發(fā)生時(shí)需要評(píng)估:
(1)二手房?jī)r(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的,買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào),房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值,交易雙方又不愿意調(diào)整的,就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估,并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
(2)買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估。交易雙方為確定合理的交易價(jià)格,也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,作為交易價(jià)格的參考。一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格,但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念,如境外人士或外地人,對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解,又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估,也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
(3)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估,分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
(4)申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格,高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn),因此,銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng),證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值,確定其可能獲得的貸款金額,也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人,銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。例如二手房買賣合同簽訂后,一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛,一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
隨著時(shí)間的流逝,二手房被居住使用,那必然也就會(huì)帶給二手房帶來一定的損耗,而這被稱之為折損。其他條件一樣的二手房,若是修建的年代比較久遠(yuǎn)了,那么現(xiàn)存的價(jià)值往往也就沒有那么大。當(dāng)然,從二手房的建筑結(jié)構(gòu)、裝修程度來看的話,其實(shí)也是會(huì)對(duì)二手房的價(jià)值造成影響。
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