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寧波
房屋抵押權的特征有哪些?
房屋抵押權是房屋作為客體進行抵押的一項不動產權利。那么，房屋抵押權的特征有哪些？房屋抵押權的有哪些法律規定？房屋抵押權需要遵守哪些有關的具體規定？房屋抵押權有什么效力？
房屋抵押權一般具有以下法律特征：
1.房屋抵押權是一種從屬于主債權的權利。它的設立目的是確保債權的實現，因而與債權屬主從關系，隨債權的轉移而發196房屋買賣法律制度研究生轉移，隨債權的消滅而發生消滅，被擔保的主債權無效，所設房屋抵押權亦無效。抵押權人在處分債權日寸，不得將其債權訓：與他人而僅保留房屋抵押權，也不得僅保留債權而將房屋抵押權訃與他人，更不得將房屋抵押權從主債權分離出來而為其他債權提供擔保.
2.房屋抵押權具有特定性。其特定性表現為兩個方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設定后，應當辦理抵押登已，房屋抵押權成立，登記機關就具體特定的房屋向抵押權人發放房屋他項權證;另一方面，房屋抵押是為特定的債權作擔保，而不能籠統地擔保債務人的一切債務。
3.房屋抵押權具有優先受償權。基于房屋抵押權依登記而成立，房屋抵押權順位便以登記時間的先后為標準加以確定，即：登記在先，順位在先;登記在后，順位在后;同一天登記的，視為順位相同。為此，一項抵押房屋有數個抵押權人的，債務人以抵押物清償債務的，應當按照設定抵押權的先后順序受償。根據現行立法及司法解釋來看，我國房屋抵押權的順位實行自動升進主義，即在前一順位的抵押權因債權受償而消滅寸，后一順位的抵押權自動升進到前一順位而優先受償。但房屋第一/頃位的抵押權在與所有權發生混同時，所有人取得該第一順位的抵押權，形成所有人抵押，而后順位的抵押權人維持原有的順位，不能升進到前一順位。
4.房屋抵押權具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被擔保債權的全部，即便抵押房屋發生分割或部分轉讓他人，抵押權人仍有權對抵押房屋的全部行使抵押權，或者抵押房屋發生部分滅失，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔保全部債權，以及當發生所擔保的債權部分受償時，抵押權仍可就剩余的未償債權對抵押房屋的全部行使抵押權。
5.房屋抵押權具有追及性。它是指在抵押房屋發生轉讓時，抵押權人仍有權對該房屋行使抵押權，以確保債權的滿足，受讓人不得拒絕。
6.房屋抵押權具有物上代位性。它是指房屋抵押權的效力及于抵押房屋的替代物或轉換物，即抵押權人可以就抵押房屋的保險賠償金、拆遷補償費和損害賠償金等轉換價值物行使抵押權，以達到擔保的目的。
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