購買新房對于普通百姓而言是生活中的一件大事，大家都希望開發(fā)商交付的房屋能令自己滿意并且能夠早日入住。在現(xiàn)實商品房交付過程中，買賣雙方經(jīng)常會產(chǎn)生諸多爭議，很多買受人會選擇拒收房屋，殊不知此種處理方式很可能會產(chǎn)生對自己不利的后果。那么，到底在什么情況下買方可以拒絕收房？而開發(fā)商又應當具備什么條件才能交房呢？筆者對該問題做了以下法律分析。

一、商品房交付的法定與約定條件。

商品房建成并達到什么樣的條件才能向業(yè)主交付呢？這主要看法律規(guī)定與合同約定。我國《建筑法》第六十一條對建筑工程的竣工交付做出了明確規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”由此可見，作為建筑工程的商品房，其交付至少要具備法定的“經(jīng)竣工驗收合格”這一條件。

而商品房交付的條件同樣會在合同中予以明確約定。買賣雙方會在目前使用的GF-2000-0171《商品房買賣合同》示范文本第八條中約定房屋交付的時間與交付的條件。目前多約定為該條第一款第1種交付條件即“該商品房經(jīng)驗收合格”，也有少數(shù)合同在該條第二款中約定“該房經(jīng)驗收合格并取得竣工驗收備案表”。

二、什么是竣工驗收以及竣工驗收備案表。

至此，我們就需要了解什么是竣工驗收以及什么是竣工驗收備案表。所謂竣工驗收是指建設工程已由施工單位按照設計要求完成全部工作任務，準備交付給建設單位投入使用時，由建設單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關單位依照國家關于建設工程竣工驗收制度的有關規(guī)定，對該工程是否符合設計要求和工程質量標準等所進行的檢查、考核工作。竣工驗收合格后，各單位會在《工程竣工驗收報告》上簽章確認。

《竣工驗收備案表》是在竣工驗收合格的基礎上，將《工程竣工驗收報告》及相關資料提交建設行政主管部門核驗，同時經(jīng)建設單位（開發(fā)商）、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關單位簽署意見，同時在網(wǎng)上予以公示。備案合格后，由建設行政主管部門發(fā)放《竣工驗收備案表》。由此可見，買受人在收房時，有權要求開發(fā)商提供證明其符合交付條件的相關法律文件；而開發(fā)商具備了法定和約定的條件后，也有權要求買受人履行合同義務，按約收房。

三、開發(fā)商逾期交房的法律責任。

既然約定了交房條件與期限，開發(fā)商就有義務按約向買受人交付房屋。在交房時，買受人一定要仔細檢查房屋是否經(jīng)竣工驗收合格，如果合同約定必須辦理備案，還要檢查開發(fā)商有沒有取得《竣工驗收備案表》。買受人可以通過市建委網(wǎng)站“www.jgj.gov.cn”進行查詢或核實相關情況。

如果開發(fā)商沒有取得上述法定或約定的文件，該房屋就不具備交付條件，買受人在此種情況下則可以拒收房屋，買受人可以按照合同的約定要求開發(fā)商支付相應違約金。如果買受人的實際損失大于違約金的約定，則可以向開發(fā)商主張按實際損失賠償。

四、買受人逾期收房的法律責任。

開發(fā)商逾期交房要承擔違約責任，那么買受人逾期收房會不會也構成違約呢？嚴格的說，沒有按照合同的約定履行義務就是違反約定，所以如果開發(fā)商符合交付條件而買受人沒有按約去收房，買受人就構成了違約。違約所要承擔的責任一方面要看法律的規(guī)定，另一方面則要看合同的約定。

從法律層面上說，除另有約定外買受人逾期收房，首先要承擔房屋毀損、滅失的風險，其次是物業(yè)管理費用。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?/p>

同時按照相關物業(yè)管理的法律、法規(guī)，買受人作為業(yè)主還要向物業(yè)管理企業(yè)繳納相關物業(yè)管理費用。從合同層面上說，買受人的違約責任則要看商品房買賣合同對買受人逾期收房是如何具體約定的。買受人違約逾期收房的，將承擔該約定的違約責任。