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買房是一件讓值得期待的事情不論買的是新房還是二手房大家都想買到能讓自己覺得合適的房子，可是在二手房交易時(shí)很多買家簽訂合同后買房就出現(xiàn)了各種問題，比如說漏水等問題。今天小編就為大家來說一聲二手房簽訂合同后發(fā)現(xiàn)漏水的問題要怎么處理.

一、購(gòu)買二手房有質(zhì)量怎么辦

二手房買賣糾紛種類繁多，大部分的糾紛都發(fā)生在交易進(jìn)行過程當(dāng)中，一般情況下雙方按照合同約定一方支付房款另一方辦理過戶手續(xù)交付房屋后合同已經(jīng)順利履行完畢，但是交易完成不代表買賣雙方自此之后再無糾葛。房屋質(zhì)量糾紛就是交易完成后比較典型且常見的糾紛。

商品房買賣中發(fā)生質(zhì)量糾紛如何處理，相關(guān)法律法規(guī)以及司法解釋都有著明確的規(guī)定，但是在二手房買賣交易發(fā)生糾紛后如何處理目前尚無統(tǒng)一的規(guī)定或者司法解釋。一般認(rèn)為如果對(duì)標(biāo)的房屋質(zhì)量問題在買賣合同中有明確的表述或者要求的，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，但是大多數(shù)的情況下買賣合同雙方并未對(duì)房屋質(zhì)量在合同中明確，那么一旦因質(zhì)量問題引發(fā)糾紛，出賣人是否應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任而且下家能否以此來要求解除合同呢以及要求承擔(dān)違約責(zé)任呢?法官在審理中的依據(jù)又是什么呢? 在二手房買賣中出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩點(diǎn)第一買房是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，第二賣方如果承擔(dān)責(zé)任那么他應(yīng)當(dāng)負(fù)什么樣的責(zé)任。

一般的買賣合同中出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)房屋，而且一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，而根據(jù)交易習(xí)慣買受人數(shù)次現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，最終在認(rèn)可房屋的使用年限以及現(xiàn)貌的情況下做出真實(shí)的買賣意思表示。

二、法律責(zé)任

因此司法實(shí)踐中根據(jù)上述二手房交易習(xí)慣，對(duì)于出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任，此處的明知應(yīng)當(dāng)是按照正常人的認(rèn)識(shí)水平和識(shí)別能力都可以做出判斷和認(rèn)識(shí)的。但是對(duì)于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，如上家在使用中造成的的損害但是在買賣時(shí)故意隱瞞沒有告訴下家，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時(shí)隱瞞了房屋存在的問題也包括賣方通過技術(shù)上的處理使得買房人從表象上無法看出房屋的瑕疵，這種情形下那么上家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。比如上家在裝修中破壞了管道但是買家從表面上又看不出，此時(shí)毫無疑問上家應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。 所以下家如果就質(zhì)量問題向上家索賠的話，在舉證上難度是比較大的。因此在交房驗(yàn)收的時(shí)候一定要查驗(yàn)清楚，最好在合同、驗(yàn)收書上注明房屋的交付要求和實(shí)際狀況。

以上介紹了賣家要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的情形，但是具體在承擔(dān)何種責(zé)任的依據(jù)又是什么呢?《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。因此合同法中對(duì)于因質(zhì)量問題提起解除合同的前提是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，具體到房屋買賣合同中，買房的合同目的實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，如果房屋的質(zhì)量問題致使房屋無法在市場(chǎng)上交易或者無法實(shí)現(xiàn)他的正常生活和居住的使用價(jià)值，就可以認(rèn)定該合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。而對(duì)此主張解除合同的買房應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任。

對(duì)于責(zé)任的承擔(dān)方式，我們認(rèn)為也應(yīng)當(dāng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定?！逗贤ā返谝话傥迨鍡l規(guī)定：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百一十一條具體規(guī)定如下: 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任

以上就是小編為大家?guī)黻P(guān)于二手房簽訂合同后發(fā)現(xiàn)漏水的相關(guān)處理方法希望對(duì)大家有所幫助。小編建議大家在購(gòu)買二手房時(shí)一定要了解好所有的情況之后再?zèng)Q定要不要簽訂合同，或者在簽訂合同時(shí)將可能出現(xiàn)的狀況考慮全面，在合同中約定好違約責(zé)任的承擔(dān)。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸三明律師。

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