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寧波
律師提醒：二手房“鴛鴦合同”風險大
張某和李某以76萬元的價格成交一套80平方米的產權房，并簽訂房屋買賣合同。為少繳稅費，雙方再次簽訂一份房屋買賣合同，將買賣價格議定為55萬元，并辦理房產過戶手續，繳納相關稅費。因張某尚欠15萬元房款，李某多次催討未果，訴至法院。李某依據第1份合同的約定，請求法院判令張某立即支付剩余房款15萬元。而張某主張應依據第2份合同約定的價格，請求駁回李某之訴請。我國《合同法》明確規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。張先生、李先生為逃避國家稅收，惡意串通簽訂成交價格為55萬元的房屋買賣合同，損害國家利益，該合同系無效。而76萬元成交價格的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，因此合法有效。雙方應當按照此合同的約定來履行，并補繳相關稅費。隨著稅費的增加，二手房交易簽訂"鴛鴦合同"的情況越來越多。但"鴛鴦合同"麻煩多、風險大：一、從賣方角度看，用于辦理權屬過戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因為可能存在將房屋產權轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的高房價支付房款。現實中，法院因某些原因無法認定合同效力的情況下，采用在產權交易部門過戶登記備案的低價合同而判決賣方敗訴的案例也時有出現。二、從買方講，雖然少交了一些稅費，但如果該房屋再次進行交易，由于登記備案的購入價遠遠低于實際成交價，在計算營業稅和個人所得稅時，作為計稅依據的增值額比實際增值額大很多，其實并沒有省多少錢。三、根據《稅收征收管理法》的規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳，并處不繳或少繳稅款50％以上、5倍以下罰款。另外，根據我國《刑法》規定，偷稅數額占應納稅額的10％以上并且偷稅數額在1萬元以上的就構成偷稅罪。總之，二手房交易中采取"鴛鴦合同"來避稅的做法不可取，它不僅違背誠信原則，而且給交易雙方帶來了潛在的風險，很可能使雙方"撿了芝麻，丟了西瓜"。
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