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寧波
按揭辦不下該咋辦
實踐中，購房者普遍采取按揭方式付款，在辦理按揭的過程中，銀行不僅對購房者的資信和還貸能力進行審查，同時對開發商審查要求其作為擔保人擔保該項抵押貸款。但在許多購房合同中，均未對對銀行如果對購房者的貸款申請不批準該如何處理的情況做出明確規定。依據我國目前法律法規及最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，依按揭辦理不能的原因對此責任的承擔有不同的處理：
首先，如果抵押貸款合同未能訂立是由于購房者的資信和還款能力欠缺，不符合貸款條件造成。而雙方不能就其他付款方式達成一致協議，購房者要求解除購房合同，則應當賠償開發商為此受到的一定的損失。如購房合同未對此進行約定，則開發商須就其損失提供證據證明，否則在訴訟中將承擔舉證不能的責任。
其次，如果按揭貸款合同未能訂立是因項目開發條件或有關手續上的欠缺等開發商的原因造成，致使銀行對開發商的保證能力喪失信心，而未能辦理按揭。雙方不能就其他付款方式達成協議，而要求解除購房合同時，開發商應返還首付款及利息或定金并對合同的解除負相應的賠償責任。再次，現在有的開發商為了增加商品房的銷售量，加快資金回籠，提升本無力購買的購房者的購買欲望，常為購房者居間介紹金融機構，以可以辦理銀行的按揭貸款為其廣告內容，如開發商并未與銀行達成“貸款合作協議”，卻承諾可以為買家辦理按揭貸款來促銷。因為能否辦理按揭貸款事關購房者有無能力負擔房屋價款，開發商的廣告和承諾對商品房買賣合同的訂立具有決定作用，按照法律規定如關于銷售廣告具體明確，則視為合同條款，則因開發商上述虛假承諾，導致購房者輕信簽訂商品房買賣合同，最終未能訂立按揭貸款合同的情形應當視為開發商對合同義務的違反，其應當返還首付款及利息或定金并承擔違約責任。最后，如果按揭貸款合同未能訂立不可歸責于雙方當事人，如國家金融政策變化導致發放按揭貸款條件的調整，并導致買賣合同不能繼續履行的，此時不存在違約的情形，雙方都不必承擔違約責任，出賣人應返還購房者已付的購房款及利息或定金。為了預防購房中這些不必要的風險，建議購房者在簽訂購房合同前，對貸款政策和自己的履約能力找銀行和有關專業律師進行調查和資詢，做到心中有數；在訂立購房合同時，將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同，并把未得到銀行批準后的付款方式或解決方式也在合同中明確，從而防患于未然，減少不必要的糾紛.
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