一、合同性質

用法律渠道處理一起糾紛時，作為法律人首先要考慮的是當事人之間的法律關系，這是正確處理糾紛的基礎。上述房屋轉讓糾紛涉及三方當事人，即售房單位、轉讓方、受讓方，根據相關事實及法律規定，筆者認為該糾紛存在兩個不同的法律關系：

㈠合同權利義務概括轉讓法律關系

在標的房屋尚未交付，轉讓方尚未獲得房屋產權以前，依據物權法規定轉讓方對房屋不享有物權。因此，這時候轉讓方轉讓的不是房屋作為不動產的物權，而是其對售房單位的債權，即請求售房單位交付房屋的權利，當然，轉讓方將其付款義務也一并轉讓給了受讓方。《合同法》第八十八條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三人。照此規定，如果轉讓方與受讓方轉讓房屋指標的行為經過了售房單位同意，則該轉讓行為有效，受讓方取代轉讓方地位直接對接售房單位履行《購房合同》。如果售房單位不同意，則該轉讓行為對售房單位無約束力。

㈡附條件生效合同

前面說到如果轉讓行為得不到售房單位同意，則該購房指標轉讓行為對售房單位無約束力，那該轉讓合同到底有效無效呢？筆者認為，該轉讓合同對售房單位無效，無約束力，但不意味著對轉讓方與受讓方之間也無效，它在轉讓方與受讓方之間是“附條件生效的合同”。合同法規定當事人對合同的效力可以約定附生效條件。就本糾紛而言，轉讓方與受讓方可能沒有明確約定附生效條件，但是，實際上雙方在簽訂轉讓協議時都清楚轉讓方尚未獲得房屋產權，依法不具備轉讓條件，在轉讓方與售房單位的《購房合同》順利履行的情況下，轉讓方可以按約定獲得標的房屋產權，從而具備轉讓條件；如果轉讓方與售房單位的《購房合同》不能順利履行，則轉讓方與受讓方的轉讓協議也不具備條件而無效。轉讓方與受讓方的轉讓協議能否生效取決于轉讓方能否依《購房合同》獲得標的房屋產權這一條件，因此，可以說轉讓方與受讓方事實上形成了一個“附條件生效合同”的法律關系。

二、合同效力

根據上述兩個不同法律關系的分析，合同的效力也要分別確定。在合同權利義務概括轉讓的情況下，如果轉讓指標的行為得到售房單位認可，則三方之間形成一種所謂“更名”關系；如果售房單位不同意，則只在轉讓方與受讓方之間形成“附條件生效合同”關系。無論是“更名”還是“附條件生效合同”是建立在假設標的房屋可以自由轉讓的基礎之上，即該房屋為商品房的情況下，如果該標的房屋為福利房，按照國家相關規定即使條件成就，未經有關政府同意，該轉讓協議也無效。主要理由是福利房的土地為劃撥土地，依據《城市房地產管理法》及《經濟適用住房管理辦法》的規定，未經有權政府批準，該房屋不得轉讓。另外，福利房有特定交易對象要求，依其性質不得轉讓。

對本文購房指標轉讓合同的效力，可能有人會提出不同的理解，認為該轉讓合同屬于違反法律強制性規定的合同，屬于無效合同。理由是《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定：“未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓。”《合同法》第五十二條第五項規定：“違反法律、法規強制性規定的合同無效。”筆者認為，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條的規定，前述“強制性規定”特指“效力強制性規定”。而《城市房地產管理法》第三十七條第六項規定應屬于“管理強制性規定”，違反該條款不會致合同無效。為什么說該條款是“管理強制性規定”呢？因為這種交易行為雖說不規范，但其并未損害國家利益、社會公共利益或者他人利益，因此對它的禁止性規定不屬于“效力強制性規定”，而是管理強制性規定。

總之，對購房指標轉讓合同要根據不同情況具體分析，有些屬于無效合同，有些應屬有效合同。鑒于涉及房屋的交易金額較大，且房價變化也大，建議對此有交易意向的當事人，最好先向律師進行咨詢，確定風險后方可進行交易，否則會存在較大的糾紛隱患。如果在這過程中，你需要律師的幫助，可以隨時致電律霸網。