二手房買(mǎi)賣中的法律問(wèn)題

案例：李某和張某為夫婦，二人購(gòu)置一套房產(chǎn)后嫌位置偏遠(yuǎn)，決定將其賣掉。2011年2月初，丈夫張某赴外地出差期間，本市的陳某經(jīng)人介紹找到妻子李某，表示愿意買(mǎi)房，最終李某以四十萬(wàn)價(jià)格將該房出售，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，合同約定違約金為房?jī)r(jià)的百分之十。次日，買(mǎi)主陳某送來(lái)5萬(wàn)元定金，妻子李某將鑰匙交給陳某，陳某隨后即入住該房，但因產(chǎn)權(quán)證被丈夫張某放在單位，妻子李某提出等丈夫出差回來(lái)之后再辦理過(guò)戶登記手續(xù)。辦完手續(xù)后買(mǎi)主將余款付清。同年7月初，丈夫張某出差回來(lái)后，聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)已上漲，遂找到買(mǎi)主陳某，要求加價(jià)2萬(wàn)才能辦理過(guò)戶登記，陳某不同意，張某便在同年8月10日以42萬(wàn)的價(jià)格將房子賣給了另一個(gè)買(mǎi)主王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后第二個(gè)買(mǎi)主王某找到第一個(gè)買(mǎi)主陳某，要求其搬離該房，陳某到法院起訴，告丈夫張某、第二個(gè)買(mǎi)房人王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除丈夫張某與第二個(gè)買(mǎi)房人王某之間的房屋買(mǎi)賣合同。

一、陳某的訴訟請(qǐng)求能否得到支持。

首先，分析陳某的訴訟理由：丈夫張某、第二個(gè)買(mǎi)房人王某侵害其所有權(quán)。在老百姓看來(lái)，第一個(gè)買(mǎi)房人陳某與妻子李某之間已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，并交了定金，也已經(jīng)入住，房子已經(jīng)是屬于陳某所有。但在法律上其實(shí)不然，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，也就是說(shuō)不管誰(shuí)的合同在前，辦理了過(guò)戶登記的人才是房屋的真正所有權(quán)人。在本案中，第一個(gè)買(mǎi)房人陳某雖然簽訂了合同，并交了定金，但是并未辦理房屋過(guò)戶登記，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，房子仍然是屬于張某和李某的，陳某并未取得所有權(quán)，自然張某和王某也并未侵犯其所有權(quán)。

其次，分析陳某的訴訟請(qǐng)求，要求法院解除丈夫張某與第二個(gè)買(mǎi)房人王某之間的房屋買(mǎi)賣合同。從表面上看陳某的訴訟請(qǐng)求合情合理，我的合同簽訂在前，房子就應(yīng)當(dāng)賣給我，第二個(gè)買(mǎi)房人王某的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)被撤銷。但是從法律上看，陳某并未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房屋仍然屬于張某和李某所有，李某作為房屋所有權(quán)人當(dāng)然有權(quán)處置自己的房屋，將房屋賣給第二個(gè)買(mǎi)房人王某。王某以合理價(jià)款購(gòu)得該房屋，并未與丈夫張某惡意串通損害國(guó)家或陳某的利益，屬于民法上規(guī)定的善意第三人，房屋買(mǎi)賣合同合法有效，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

由此可以看出，陳某提出的訴訟請(qǐng)求并不合理，不能得到法院的支持。但這不以為著陳某的損失得不到賠償，作為陳某應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求。

二、陳某應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)。

在一房二賣的情況下，后一個(gè)賣房人合法取得房屋的所有權(quán)之后，前一個(gè)賣房人就不能夠要求撤銷后一個(gè)買(mǎi)房合同(除非后一個(gè)買(mǎi)房人是與賣房人惡意串通，但是實(shí)踐中這種情況幾乎沒(méi)有)，只能要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。房屋買(mǎi)賣合同中一般都會(huì)同時(shí)約定定金和違約金條款，作為買(mǎi)房人可以選擇其中的任何一個(gè)條款來(lái)維權(quán)。

在本案中，第一個(gè)買(mǎi)房人陳某如果主張定金條款，在賣方違約的情況下可以得到雙倍賠償，也就是賣方需返還買(mǎi)方10萬(wàn)元定金，需要注意的是定金不能超過(guò)房?jī)r(jià)的百分之二十，超出部分得不到法律的支持。

陳某如果主張違約金條款，可以得到房?jī)r(jià)百分之十，也就是4萬(wàn)元賠償。同時(shí)，陳某還可以要求賣方賠償其相應(yīng)損失。

相比之下，主張定金條款比主張違約金條款得到的賠償要多，但是在實(shí)踐中買(mǎi)房人需根據(jù)自己的實(shí)際情況合理選擇賠償方法。如果要求定金條款，只能得到雙倍返還定金的賠償;如果選擇違約金條款，在得到相應(yīng)的違約金之后還可以要求賣方賠償你的相應(yīng)損失，如對(duì)房屋進(jìn)行的裝修、因賣方拖延房?jī)r(jià)上漲對(duì)自己造成的損失等。

三、作為買(mǎi)房人如何最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。

首先，在賣方提出違約請(qǐng)求之后，買(mǎi)方應(yīng)立即到法院起訴，要求賣方按合同履行，防止一房二賣情況的發(fā)生。在本案中，陳某如果在張某要求加價(jià)時(shí)就立即到法院起訴，要求李某按合同履行，進(jìn)入訴訟之后房屋就不能再進(jìn)行買(mǎi)賣，第二個(gè)買(mǎi)房人王某就不會(huì)取得房屋的所有權(quán)。

其次，買(mǎi)房人在購(gòu)置房屋時(shí)一定要看清房產(chǎn)證上登記的房屋所有人的名字，如果賣房人與登記不符的話，務(wù)必使登記人親自到場(chǎng)，或出具書(shū)面委托手續(xù)。在本案中，房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬?gòu)埬澈屠钅彻餐灿校绻煞驈埬持鲝埰拮永钅迟u房時(shí)并未得到其同意，那么妻子李某和第一個(gè)買(mǎi)房人陳某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣合同就屬于效力待定的合同。在丈夫張某事后追認(rèn)的情況下，該合同有效，但是由于第二個(gè)買(mǎi)房人王某已經(jīng)辦理過(guò)戶登記，該合同即使有效也得被撤銷;如果丈夫張某拒絕追認(rèn)，妻子李某和第一個(gè)買(mǎi)房人陳某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣合同就屬于無(wú)效合同，房屋買(mǎi)賣合同作為主合同被認(rèn)定無(wú)效，定金合同作為附屬合同自然也就無(wú)效，合同回歸到原始狀態(tài)，也就是賣方退還定金，買(mǎi)方交回鑰匙，合同撕毀。在這種情況下，陳某既得不到雙倍返還定金的賠償，也得不到房屋所有權(quán)，只能要求違約金條款，將給陳某帶來(lái)很大的損失。

因此，提醒買(mǎi)房人維權(quán)一定要及時(shí)，不要等到賣房人將房屋又賣給別人之后再去維權(quán)，為時(shí)已晚矣!