案情

劉-巖系在校大三學生。2011年8月29日，劉-巖與**恒大房產公司簽訂一份商品房買賣合同，約定劉-巖購買**恒大房產公司開發的恒大名都12幢3單元607號房，總價款為813591元，劉-巖應于合同簽訂之日支付首付款244591元，余款56.9萬元須在2011年8月29日前辦理完畢銀行按揭貸款申請手續。

雙方在簽訂商品房買賣合同的同日，還訂立了份補充協議，其中“關于銀行按揭付款方式的約定”的條款約定：如買受人的按揭申請未獲銀行最終審批同意，買受人應在銀行審批終了之日起5日內付清剩余房款。該份補充協議文本由**恒大房產公司提供，全文字號為“小五號”，前述約定在補充協議中未作任何特別提示。**恒大房產公司在與其他買受人簽訂購房合同時，均簽訂了與前述內容一致的補充協議。

商品房買賣合同簽訂后，劉-巖依約向**恒大房產公司交付了首付款244591元，并辦理了按揭貸款申請。后銀行以劉-巖為在校學生無還款能力為由，未予批準貸款申請。劉-巖在與**恒大房產公司協商退房未果后，訴至法院，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同并退還首付款244591元。

裁判

江蘇省淮安市清浦區人民法院經審理認為，劉-巖與**恒大房產公司簽訂的商品房買賣合同不違反法律規定，為有效合同，應受法律保護。但是，在銀行以劉-巖為在校學生無還款能力為由未予發放按揭貸款的情況下，繼續履行合同已無實際可能，故對劉-巖要求解除合同的請求予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀。因此，**恒大房產公司應退還劉-巖首付款。法院判決：劉-巖與**恒大房產公司簽訂的商品房買賣合同于判決生效之日起解除;**恒大房產公司于判決生效之日起十日內向劉-巖退還購房款244591元。

**恒大房產公司不服一審判決，提起上訴。

江蘇省淮安市中級人民法院經審理判決：駁回上訴，維持原判。

評析

本案爭議焦點為：一是雙方簽訂的商品房買賣合同補充協議中關于銀行按揭付款方式的補充約定是否有效;二是劉-巖是否有權單方解除商品房買賣合同。

關于爭議焦點一，合同法第三十九條第二款規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。本案中的商品房買賣合同補充協議，由**恒大房產公司提供，系其為重復使用而事先擬定且在訂立合同時未與對方協商的條款。因此，關于銀行按揭付款方式的補充約定系格式條款。

“付款方式及期限”系商品房買賣合同中的主要條款，**恒大房產公司作為專業從事房產開發與銷售的企業，應遵循誠實信用與契約自由原則，在與購房人充分協商的基礎上在合同正本中作出詳盡的約定。但實際情況是，**恒大房產公司并未就如果貸款申請未獲批準應如何付款與劉-巖協商，而是以格式條款的方式要求：如銀行貸款申請未獲批準，則買受人應在5日內付清余款。該約定存在兩個問題：首先，該格式條款所在的補充協議全文為“小五號”，字體較小，**恒大房產公司對該條款未作任何加粗或變換字體等特別提示，且也未舉證證明其在訂約時提請劉-巖予以充分注意，因此，該補充約定不能代表雙方已就此形成合意;其次，商品房買賣的特點之一即是標的額巨大，對于選擇以首付款與銀行按揭相結合作為付款方式的購房人而言，如果按揭申請未獲批準，則很難在短期內一次性付清余款，因此，該補充約定顯然加重了購房人的付款義務。由此，法院認為，**恒大房產公司就支付房款的訂約方式有違誠實信用原則，其擬定的格式條款，不僅違反了格式條款提供方應公平合理分配雙方權利義務的法律規定，同時也顯然加重了劉-巖的合同義務，屬于合同法第四十條規定的“加重對方責任”的情形。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，并具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。根據上述規定，法院認定**恒大房產公司就付款方式的補充約定無效。

關于爭議焦點二，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。本案中，劉-巖雖向銀行提交了貸款申請手續，但因其客觀的學生身份導致申請未獲批準，劉-巖對此并不存在過錯。在這種情況下，劉-巖請求解除與**恒大房產公司訂立的商品房買賣合同，依法應予準許，**恒大房產公司應當退還劉-巖支付的首付款。

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