根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,下列房屋不能作為二手房上市交易:
(一)只取得使用權(quán)的房屋,如房屋管理局直管公房;
(二)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;
(三)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;
(四)所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;
(五)已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;
(六)以標(biāo)準(zhǔn)價購買,尚未按成本價補足剩余價款,向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;
(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;
(八)房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;
(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、二手房交易如何防范風(fēng)險?
為保證處于不利交易地位的購房者的利益有效回避潛在的購房風(fēng)險,二手房的買方在交易中應(yīng)注意如下事項:
(一)確認(rèn)房主:核實真實身份。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性,主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性,尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐,最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易,買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥,最有效的方法是委托專業(yè)律師驗證賣方的真實身份,確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛,對交易行為進(jìn)行制約。
(二)確定房屋是否有歷史遺留問題。如欠費或相應(yīng)協(xié)議,這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用,時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易,物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,也都應(yīng)在合同中明確寫明。
(三)明確付款方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定,一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險意識形成了“賣方不愿先過戶,買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀,在實際操作中,買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主,而尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。
(四)約定支付違約金的時間。這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務(wù),順利完成交易,但因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。實踐中,二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明,但對于償付時間卻沒有具體約定,這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“賣方在實際交房之日起多少日內(nèi)向買方支付違約金”這樣的條款,以確保合同條款的最終落實。
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明,以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
上文對哪些二手房不能買賣以及二手房交易如何防范風(fēng)險進(jìn)行了介紹。在二手房交易過程中,購房者一定要先對房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實,同時在簽訂房屋買賣合同時,一定要仔細(xì)審核合同的具體內(nèi)容,以免日后遭遇合同糾紛。若您對此還有相關(guān)的問題,您可以向?qū)B砂跃W(wǎng)進(jìn)行咨詢。
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簡介:
王任,現(xiàn)為江蘇念黎律師事務(wù)所專職律師。具有深厚的法學(xué)理論素養(yǎng),通曉現(xiàn)行的重要法律法規(guī)。執(zhí)業(yè)以來,辦理大量的訴訟及非訴訟業(yè)務(wù)。在勞動爭議、工傷賠償、刑事辯護、交通事故、金融借貸、婚姻家庭等領(lǐng)域積累了豐富的辦案經(jīng)驗。現(xiàn)主要辦理勞動爭議案件及刑事案件。對待承辦的每一起案件,始終保持著精益求精、力求完美的工作作風(fēng),堅持以律師執(zhí)業(yè)道德為基礎(chǔ)、以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩這一原則,最大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益、捍衛(wèi)當(dāng)事人的尊嚴(yán)。
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