購房定金與訂金的區別是什么

“定金”指為保證合同的履行，消費者預先向家具銷售者(賣方)交納一定數額的錢款。合同上是“定金”的，依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，當收受定金一方違約時，“定金”雙倍返還;交付定金一方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的額的20%。訂金不具有定金的性質，一般情況下，交付定金的視作交付預付款。另外，根據《關于規范房地產開發企業商品房預訂行為的通知》的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或銷售合同后，訂金應當即時返還或抵充房價。

定金與訂金的區別，主要表現在：

一、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反;而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

二、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

三、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。

四、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質。

購房者在交付訂金后不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理，但屬于以下情況的，房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金：

1、房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的。

2、簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的。

3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧，不能協商一致的。

4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。訂金的法律定義根據我國現行法律的有關規定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。

另外，根據市房屋土地資源管理局發布的《關于規范房地產開發企業商品房預訂行為的通知》的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金：

(1)房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;

(2)簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;

(3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;

(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。而訂金在法律上是不明確的，也是不規范的，在審判實踐中一般被視為預付款。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第118條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”由此可見，訂金不具備定金性質，從法律上來講，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。

定金罰則

1、定金罰則具體內容給付定金方不履行合同義務的，無權請求返還定金;接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的，應按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

2、定金的適用需要符合以下幾個條件：

2.1定金合同是實踐合同，需要定金的實際交付。定金如未實際交付的，在當事人一方不履行合同債務或者不訂立主合同時，不能適用定金罰則。

2.2主合同必須有效。這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無效或者被撤銷的，即便當事人已有交付和收受定金的事實，也不能適用定金罰則。但是，當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同，即主合同無效定金合同卻不一定無效。

2.3當事人不履行債務且無法定免責情形。

3、《擔保解釋》對適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規定：

3.1視為不履行被擔保的債務的情況。因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。

3.2不完全履行合同時的定金罰則。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。

因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。