當然，一帆風(fēng)順，獲得高收益者不乏其人，然而更多的是高風(fēng)險的受害者，錢財兩空。風(fēng)險無處不在，只有清醒地認識無證二手房買賣中究竟存在哪些風(fēng)險，才有可能事前預(yù)防至少是有所準備。

一、無證二手房買賣之法律風(fēng)險

(一)二手房買賣合同無效之風(fēng)險

賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。反面言之，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，權(quán)利人不追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)，則合同無效。所謂處分權(quán)，是所有權(quán)的一項權(quán)能，對于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書，才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋(授權(quán)處分行為不予考慮)，因此，如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書，則二手房買賣合同應(yīng)認定無效。

(二)房屋的交付時間、權(quán)屬變更登記時間不確定

現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。

(三)房屋質(zhì)量難以保證

現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

(四)“一房二賣”不可不防

無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

當然，這里只是列舉了主要可能發(fā)生的法律風(fēng)險，還有賣房人的對外抵押、信用破產(chǎn)等等。

二、無證二手房買賣之風(fēng)險控制

在初步了解了無兩證的二手房買賣的各種風(fēng)險后，接下來必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發(fā)生的各類風(fēng)險。

實踐中主要采取以下兩種做法：

做法一，簽訂二手房買賣預(yù)合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。

做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風(fēng)險。

本律師認為，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因為賣房人通常是因為急需資金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項，通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房買賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長期的工作實踐，本律師認為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險的同時達到合同雙方當事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購房者的個人意愿來決定：

如果購房者的購買該房屋的意愿相當強烈，則應(yīng)當簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

如果購房者的購買該房屋的意愿不是十分強烈，也就是說購房者認為可以購買該房屋，也可以購買其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當簽訂二手房買賣預(yù)合同，并約定高額的定金，當然最高不得超過合同標的的20%。而對于高于定金的部分款項則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

當然，無論采取上述哪一種做法，務(wù)必確保借款合同和二手房買賣(預(yù))合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項的性質(zhì)轉(zhuǎn)換，違約責任等等。總的來說，無兩證的二手房買賣存在極高的風(fēng)險，建議盡量不要購買。如購房者執(zhí)意購買無兩證的二手房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以最大程度地降低法律風(fēng)險，保障自己的合法權(quán)益。

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