房產(chǎn)預(yù)告登記有法律效應(yīng)嗎

房屋預(yù)告登記有法律效力

(一)保全權(quán)利的效力。

即違背預(yù)告登記的處分行為無效，以保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的物權(quán)效果。在進行預(yù)告登記后，本登記前所為的妨害預(yù)告登記請求權(quán)的處分行為即中間處分行為，應(yīng)為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對土地權(quán)利或者土地權(quán)利負擔的權(quán)利所為的對被保全的請求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效”。我國臺灣的《土地法》第79條也規(guī)定：“前項預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效。”采取處分相對無效原則能夠兼顧預(yù)告登記雙方當事人及相關(guān)交易第三人的權(quán)益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國家和地區(qū)而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。

預(yù)告登記的請求權(quán)不能絕對地發(fā)生所指定的物權(quán)效果，應(yīng)當考慮兩種特殊情形：1、鑒于預(yù)告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利，而非義務(wù)，即權(quán)利人可以在條件具備時請求為本登記。但權(quán)利人請求為本登記并非其強制義務(wù)，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權(quán)發(fā)生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規(guī)定了預(yù)告登記的債權(quán)消滅制度，債權(quán)一經(jīng)消滅，預(yù)告登記便失去效力。預(yù)告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動產(chǎn)物權(quán)的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權(quán)人應(yīng)當積極履行自己的義務(wù)，如支付房款、辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果請求權(quán)人屆時不行使其權(quán)利，則對預(yù)告登記義務(wù)人極為不利，從民法公平原則出發(fā)，應(yīng)賦予義務(wù)人及其利害關(guān)系人注銷預(yù)告登記的權(quán)利。在此種情形下，自無使義務(wù)人在預(yù)告登記后債權(quán)消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預(yù)告登記應(yīng)自其債權(quán)消滅之時一定時限內(nèi)失去效力，預(yù)告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預(yù)告登記注銷的情形，既然權(quán)利人可以事先表示同意義務(wù)人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權(quán)利人對其權(quán)利的放棄)，權(quán)利人也可以事后對義務(wù)人之中間處分行為作出同意的“追認”意思表示，這種意思表示不應(yīng)與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異，同樣應(yīng)使中間處分行為有效。我國《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記后物權(quán)處分給第三人，須經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，才能發(fā)生物權(quán)的效力，因此，賦予了預(yù)告登記保全權(quán)利的效力。

(二)順位保證的效力。

即保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。而預(yù)告登記所保全的請求權(quán)因登記條件成就而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時間予以確定。《德國民法典》第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定。”日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定。”我國《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的順位，但從立法本意看，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)具有優(yōu)先后順位登記的效力。

(三)破產(chǎn)保護(滿足)效力。

即在作為不動產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)人陷入破產(chǎn)時，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)所指向的標的不動產(chǎn)不列入強制執(zhí)行、設(shè)置抵押(這種情況是經(jīng)常的)或破產(chǎn)管理，從而使該請求權(quán)具有對抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力。我國臺灣地區(qū)《土地法》第79條第3項規(guī)定：“預(yù)告登記，對因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力。”臺灣學者王澤鑒先生主張對這一規(guī)定應(yīng)作“目的性限制”，認為后買受人請求移轉(zhuǎn)買賣標的物所有權(quán)而為強制執(zhí)行時，不應(yīng)在該條第3項限制之內(nèi)，因為它違反了預(yù)告登記之目的。

與之不同的，《德國民法典》第883條第2款后段規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)管理人所進行的處分，亦同。”由此可見：在預(yù)告登記后，本登記之前，非登記義務(wù)人的強制執(zhí)行在不妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)有效，可與本登記并存;在妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)則失去效力。《德國破產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行。”可見預(yù)告登記具有在相對人陷入破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時，排斥其他債權(quán)人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預(yù)告登記。根據(jù)《瑞士民法典》第959條和960條，個人權(quán)利一經(jīng)預(yù)告登記，即對后來提出的權(quán)利有對抗效力。處分的限制，經(jīng)預(yù)告登記的，始得對他人日后取得的權(quán)利有對抗效力。它只對登記之后的權(quán)利取得人有效力，不得對抗預(yù)告登記前已經(jīng)登記之用益物權(quán)人、擔保物權(quán)人及其繼承人。我國《物權(quán)法》規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力”就是預(yù)告登記的滿足效力。

(四)預(yù)警的效力。

預(yù)告登記通過登記的形式將不動產(chǎn)的債權(quán)請求權(quán)向公眾公開，使公眾了解該請求權(quán)具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。第三人應(yīng)通過預(yù)告登記認識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利之行為，不得無視預(yù)告登記的存在，也不得以不知預(yù)告登記為由進行抗辯。日本有學者將此種效力稱為“警告的效力”。

原因行為與物權(quán)變動是兩個法律事實，不應(yīng)因行使抗辯權(quán)而直接達到消除預(yù)告登記的效力的結(jié)果。例如在預(yù)售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權(quán)，而出賣人有要求買受人支付價款的請求權(quán)。如買受人未付清價款，則出賣人有對抗買受人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請求權(quán)的抗辯權(quán)。即使買受人取得房屋所有權(quán)的請求權(quán)得到了預(yù)告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系，更不能因此而消除義務(wù)人的抗辯權(quán)。義務(wù)人行使抗辯權(quán)的結(jié)果，能夠達到暫時或者永久地中止物權(quán)變動的結(jié)果的目的。

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