預告抵押登記流程:
1、申請
2、受理
3、收費
4、審核
5、記載于登記簿
6、繕證
7、發證。
預告抵押登記效力
《物權法》第20條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”這條法律規定肯定了物權預告登記制度。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第34條第2款規定:“以預購商品房抵押的,登記機關應當在抵押合同上記載,抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。”雖然這條規定是行政規章,但對“預告抵押登記”做出了明確定義,結合《物權法》和《城市房地產抵押管理辦法》來看,預告抵押登記的目的只是防止預售人將不動產出售給第三人,不能得出預告登記的權利人享有優先受償權。本案中,某銀行只是依照物權法有關法律規定辦理了預告抵押登記手續,該手續只能保證借款人李某不得擅自處分該房屋的作用。如果借款人李某擅自處分該房屋,將不發生任何物權效力。
我國《擔保法》第33條規定:“本法所稱抵押,是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押物。”第34條規定:“下列財產可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”結合來前述兩條規定可以看出,設定抵押的財產必須是抵押人享有所有權。
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