借名買房的雙方當(dāng)事人在幕后簽訂的,需要具體分析其效力:
1、借名購房一般的商品房,該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。意思自治是我國的一項(xiàng)基本原則,任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定,委托他人代理為一定民事法律行為,其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為,雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效,應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同,要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力。對(duì)于該類合同的效力,我國不同法院有不同的認(rèn)識(shí),有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同,理由是雙方當(dāng)事人,尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為,屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形,其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格,而非房屋本身,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而有的法院則認(rèn)為,我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效,而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律,亦不屬于法規(guī),從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā),該類合同不應(yīng)判歸無效,合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收,合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性,導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。
根據(jù)上文的介紹,大家已經(jīng)都清楚借名買房存在很大的風(fēng)險(xiǎn),如果登記購房人反悔,出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí),要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。如果是借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋,將要面臨的法律后果更加難于預(yù)測(cè)。小編在此提醒大家,最好咨詢過律師之后,再簽訂借名買房的合同。
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