簽訂買房合同是需要注意哪些問題

首先看開發(fā)商是否具備“五證”并驗(yàn)明

五證是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚房屋基本信息是否與認(rèn)購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋，還要看您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

此外，買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

使用規(guī)范的合同文本

最好參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。千萬一定不能馬虎，否則到時吃大虧就慘了。

買期房要注意建筑面積的約定

填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。面積確認(rèn)以及面積差異處理，商品房銷售管理方法中明確說明了，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個分水嶺，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，要么同開發(fā)商協(xié)商!

只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后，才能避免出現(xiàn)此類問題。關(guān)于公攤建筑面積，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈與購房者的情況，實(shí)際上有時是公用的面積。

辦理產(chǎn)權(quán)證的時間和交房時限

產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻谩肮ぷ魅铡保厝粫箤?shí)際交付時間延長;辦理產(chǎn)權(quán)證的時間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。

交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。出賣人逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償，就是說一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定違約金條款時，依法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價(jià)的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問題。

簽約時要注意房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理事項(xiàng)

在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。另外，合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容及違約責(zé)任

應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。當(dāng)然還需要注意約定的違約責(zé)任，比如簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

看清計(jì)價(jià)方式與總價(jià)款及支付條款

合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格，如果包括其他費(fèi)用(如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等)應(yīng)一并列明;該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付等。如果沒有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問題。

看清楚爭議解決的方式

仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面。

明確貸款辦不下來的話，雙方的責(zé)任

貸款辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。

應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)

假如開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。

退房的責(zé)任

一旦退房，由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫明在確定的日期內(nèi)要求開發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。

買房需要花費(fèi)大量的積蓄，耗費(fèi)不少人力財(cái)力物力，因此，我們在簽訂購房合同時一定要謹(jǐn)慎對待，購房合同涉及到比較多的專業(yè)方面的法律知識，而普通的購房者們對開發(fā)商的慣用的手段又比較陌生。而為了減少風(fēng)險(xiǎn)，防范買賣合同中的陷井，購房指南建議購房者在購房的過程中聘請律師或者有購房經(jīng)驗(yàn)的朋友，多多參考他們的意見，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，保護(hù)自己的合法利益。

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