當(dāng)前,商品房認(rèn)購書中往往約定了定金條款,一般做法是購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同,開發(fā)商就沒收定金;如果以后簽訂了正式商品房買賣合同,定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定,我們認(rèn)為,商品房認(rèn)購書中的定金同時有兩重屬性,第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的,不具有擔(dān)保主合同之債的功能,第二重屬性是履約定金,即履行認(rèn)購書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠信談判,努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為,只有兼顧定金的這兩個屬性,才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。
《解釋》第四條規(guī)定:“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”如果僅認(rèn)為認(rèn)購書定金為立約定金,那么不論何種原因,只要拒絕訂立商品房買賣合同,就適用定金罰則,顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時,附加種種不合理的條款,買方要么拒絕簽訂本合同,喪失定金,要么同開發(fā)商違心簽訂合同?因此,我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購書的定金。在認(rèn)購書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下,我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購書中的誠信談判義務(wù),例如,開發(fā)商在談判中隨意提高商品房價格,買方為此拒絕簽訂本約,那么開發(fā)商不僅無權(quán)沒收買方的本金,而且在買方主張要求適用定金罰則時,由于開發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購書中誠信談判的義務(wù),應(yīng)雙倍返還定金。
《解釋》第四條中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為,當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠信談判的義務(wù),但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。在適用定金罰則后,守約方能否再主張賠償損失呢?我們認(rèn)為守約方的請求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”認(rèn)購書是預(yù)約合同,而且是行將談判的預(yù)約合同,違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù),對雙方當(dāng)事人來說,造成的損失只能是機(jī)會的損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔJ欠尚袨闊o效或可得撤銷,相對人信賴其為有效,卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益,又稱為消極利益或消極合同利益,信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此,守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失,使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。
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