一、小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)是誰的
所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表,以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施,一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。”
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”該條明確規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。通常來講,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后,并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記,房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共有擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。
由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi),因此,該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。地面停車位只是通過劃線分割而成,不具備建筑物所要求的遮蔽性,即不符合構(gòu)造上的和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。但不管其性質(zhì)如何,該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國實(shí)際,應(yīng)該由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金,同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此,無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位,而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后,才能設(shè)立和運(yùn)營地面停車位。否則,將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。
二、小區(qū)地下停車位歸誰所有
所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹,現(xiàn)代建筑不得不更多地向上下空間發(fā)展,包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用,才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。
確認(rèn)地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提,即對(duì)地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認(rèn)識(shí)。只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性,即可以成為所有權(quán)的客體。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定:“……在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí),同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書……”也就是說,在我國的房地產(chǎn)管理中,房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合一。業(yè)主購買了房屋,其相應(yīng)的土地使用權(quán)也即屬于業(yè)主所享有。住宅房屋的地下設(shè)施,也必須依附于土地。因此,我們說地下車庫、車位等設(shè)施是業(yè)主花錢買地、開發(fā)商花錢建設(shè)的。
所以,如果單純從地下車庫、車位作為商品性質(zhì)來看,其價(jià)值是業(yè)主和開發(fā)商共同創(chuàng)造的。當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售完畢以后,開發(fā)商如果還享有住宅小區(qū)地下車庫,車位所有權(quán),則意味著業(yè)主在享有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的同時(shí),開發(fā)商也同時(shí)享有部分土地使用權(quán),違反了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合一行使原則。地下停車庫(場)四至界明確,與其上的房屋有墻壁相隔,已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物,可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。從現(xiàn)實(shí)情況來看,由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上,自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán),是無法取得產(chǎn)權(quán)證的。因此,實(shí)踐中,開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有,開發(fā)商或者物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后,開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托,將停車位予以出租,所得租金收入歸全體業(yè)主所有,用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí),停車位使用人必須相應(yīng)交納提供看管服務(wù)的物業(yè)公司看管費(fèi)用。
從物權(quán)法的規(guī)定中,我們了解到占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。但對(duì)于小區(qū)內(nèi)地面停車位呢?由于地面停車位也是在小區(qū)總土地使用權(quán)面積范圍內(nèi),因此一般來說這樣的地面停車位自然也是屬于全體業(yè)主共有的,而并非是開發(fā)商所有。
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小區(qū)地下停車位應(yīng)該屬于誰
小區(qū)的停車位能夠?qū)ν獬鍪蹎幔?/p>
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