在買賣房產(chǎn)問(wèn)題中，很多人對(duì)于如何買賣房屋？房產(chǎn)證拿得晚，如何維權(quán)？為此合同法和土地法對(duì)此進(jìn)行了解釋，糾紛律師主要根據(jù)買賣合同有效性、維權(quán)方式、面積誤差的處理情況、買房先公證等問(wèn)題提出了應(yīng)對(duì)方式。接下來(lái)本文將對(duì)河南房產(chǎn)糾紛律師的應(yīng)對(duì)方式進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效

違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。無(wú)效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時(shí)起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效后，當(dāng)事人一方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、房產(chǎn)證延遲拿到，維權(quán)方式

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：

由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

三、二手房買賣中，面積誤差

除非你們?cè)诤贤杏忻鞔_的約定：“該房屋按照具體面積計(jì)價(jià)，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價(jià)款。二手房買賣中影響二手房定價(jià)的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價(jià)位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒(méi)有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。

根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計(jì)價(jià)，并非按每平米單價(jià)出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問(wèn)題。當(dāng)然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。

四、地鐵商業(yè)

地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建造的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

主要形式體現(xiàn)為地鐵商鋪(地鐵商鋪是地鐵過(guò)道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過(guò)道商鋪一般指建造在地鐵過(guò)道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見(jiàn)。)、商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。

五、買房先公證，等產(chǎn)權(quán)證下來(lái)再過(guò)戶

只公證不過(guò)戶對(duì)買房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)，所以提醒消費(fèi)者，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒(méi)有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

六、獨(dú)家委托

指業(yè)主將自己的房產(chǎn)委托給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的委托條件銷售該房產(chǎn)。而房主在約定的期限內(nèi)不能自行出售該房產(chǎn)或委托其他中介公司和個(gè)人來(lái)作該房產(chǎn)的代理出售行為。

七、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合的條件

屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);

(二)取得建筑許可證和開(kāi)工許可證;

(三)除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資;

(四)土地使用權(quán)未抵押、查封。

八、工業(yè)用地

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：

一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn);

二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣;

三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)

九、對(duì)合作建房的規(guī)定

對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方;對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

十、房產(chǎn)合同中的不可抗力

不可抗力是一種人們不能預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的自然、社會(huì)現(xiàn)象客觀情況。社會(huì)現(xiàn)象則包括但不限于戰(zhàn)爭(zhēng)、市政工程建設(shè)和其它政府政策。

國(guó)家原因也應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：

(1)不可預(yù)見(jiàn)性;

(2)不可避免并不能克服;

(3)原因的國(guó)家性，即產(chǎn)生這一事件的原因來(lái)自國(guó)家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、第三人過(guò)錯(cuò)或自然現(xiàn)象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權(quán)。

很多開(kāi)發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)、疫情、國(guó)家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

綜上所述，通過(guò)以上列出的問(wèn)題和答案，主要是針對(duì)買賣房產(chǎn)問(wèn)題中，對(duì)人們進(jìn)行答疑解惑，以上不是全部的全部，會(huì)引人而異而產(chǎn)生很多其他問(wèn)題。如果仍然對(duì)買賣河南房產(chǎn)糾紛律師如何應(yīng)對(duì)的問(wèn)題存在疑惑，可以咨詢相關(guān)的法律人士。

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