那么,借名買房到底受法律保護(hù)嗎?會有哪些風(fēng)險?又要注意些什么呢?
先解釋一下什么是借名買房
“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為,通常發(fā)生在熟人或者親人之間。
為什么大家要借名買房
原因可能有三種情況:
第一、為規(guī)避法律政策,如:為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策;
第二、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠;
第三、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。
那么借名買房到底受法律保護(hù)嗎
借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。當(dāng)事人基于對財產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),比如善意取得制度。而對于借名購房,出資人并不是登記的權(quán)利人,即使其事實上對該房屋占有、管理和使用,也不是法律上適格的處分人。
登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋,如設(shè)定抵押、出售等,如果相對方符合善意取得的要件,法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益,不會僅因其非事實權(quán)利人,無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。
因此,借名購房如果發(fā)生糾紛,通常會陷入這樣的境地:法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意,即雙方借名購房的約定,但法律更保障交易安全,保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會的穩(wěn)定。
不明白,我們有案例:
去年底,深圳市中級人民法院開庭審理了一起為投資進(jìn)行代持房產(chǎn)進(jìn)而引發(fā)的涉案上千萬元代持房產(chǎn)糾紛案。
深圳市民王-鴻和王-娟為相識多年的鄰居,看中了房價仍會大幅上漲的勢頭,王-娟和王-鴻便商量著共同買房。2013年7月,王-鴻購買了位于深圳市南山區(qū)的招商地產(chǎn)伍茲公寓3棟24B房產(chǎn),總價款為12725732元。
2013年8月,兩人簽署《協(xié)議書》,約定王-鴻出借資金200萬元給王-娟交付招商地產(chǎn)伍茲公寓3棟24B首期樓款,以王-鴻的名義向交通銀行蛇口支行辦理了個人住房抵押貸款798萬元。
該協(xié)議還約定,涉案房產(chǎn)實際產(chǎn)權(quán)人由王-娟獨享;王-娟承擔(dān)交通銀行供樓貸款、契稅等相關(guān)房產(chǎn)費用,王-鴻收取150萬元固定收益;如果該房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)賣行為,王-娟應(yīng)及時一次性支付王-鴻全部收益;如果該房產(chǎn)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)賣行為,王-娟需要在2014年7月支付給王-鴻收益50萬元,2015年7月結(jié)清余款100萬元等。同時,雙方共同出具《證明》,證明涉案房產(chǎn)為王-娟所有,因房屋限購原因由王-鴻代王-娟登記所有權(quán),該房產(chǎn)的一切權(quán)利和義務(wù)均由王-娟獨立享有和承擔(dān)。
涉案房產(chǎn)于2013年9月登記至王-鴻名下,并于2014年1月辦理了抵押登記,抵押權(quán)人為廣東東莞銀行股份有限公司深圳分行。在涉案房產(chǎn)463萬首期款中,王-鴻實際出資共約305萬元,剩余的由王-娟支付。
去年4月,雙方對部分其他的相關(guān)債務(wù)債權(quán)進(jìn)行結(jié)算后,確認(rèn)王-娟尚欠王-鴻本金170萬元。此后,王-鴻多次向王-娟催要涉案房產(chǎn)的本金和收益,王-娟則以各種理由推脫,至今,王-鴻既沒有收取購買涉案房產(chǎn)的任何收益,反而連本金也未拿回。無奈之下,王-鴻將涉案房產(chǎn)在中介放賣。
王-娟得知后,于今年3月向深圳市南山區(qū)人民法院提起訴訟,請求法院判令涉案房產(chǎn)歸原告所有,被告王-鴻協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
我們來看看法院的判決結(jié)果:
南山區(qū)法院審理認(rèn)為,雙方簽訂的《協(xié)議書》系借名買房協(xié)議。涉案房產(chǎn)雖登記在被告名下,但原告已舉證證明其與被告之間存在借名買房關(guān)系,故涉案房產(chǎn)為原告所有。對于被告主張的其支付了涉案房產(chǎn)的首期款等抗辯理由,系雙方之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,被告可另循法律途徑解決。故南山區(qū)法院判定,確認(rèn)涉案房產(chǎn)為原告所有,原告于判決生效之日起60日內(nèi)代為贖樓并注銷涉案房產(chǎn)的抵押登記,被告于注銷抵押登記之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
雖然王-鴻不服準(zhǔn)備再次上訴,但是不得不說法律是保護(hù)借名買房的。
接下來我們具體說說借名買房的風(fēng)險問題。
其實像剛才案例中的情況是比較少的,借名買房一般出資人和登記人是分開的,出資人出資,表示是自己買房,而登記人只負(fù)責(zé)借名。相對來說,兩者都有一定的風(fēng)險,剛才的案例則是由于債務(wù)關(guān)系,將雙方的風(fēng)險都嫁接到了登記人一人名下。
風(fēng)險一:登記人反悔
如果出資人在借名購房后,遇到登記權(quán)利人反悔,即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在,也為其自身帶來許多不必要的麻煩,更有甚者如無法證明借名購房事實的存在,出資人自身權(quán)利得不到保障,導(dǎo)致錢房兩空。
風(fēng)險二:出資人不符合購房條件
如果所購房屋為保障性住房,出資人實際上并不符合購房條件,即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實,出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。
風(fēng)險三:“善意相對方”
這個問題比較復(fù)雜。如上面的案例所說,法律可能會保護(hù)借名買房出資人,原因是他屬于法律上的“善意相對方”,但是同樣,如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等,在他項權(quán)利人為善意的情況下,出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬,通常需要滌除他項權(quán)利,才能獲得他項權(quán)利人的認(rèn)可。
更進(jìn)一步說,如果登記權(quán)利人擅自出售房屋,交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下,出資人不可能要求取消交易拿回房屋,即使證明了借名購房事實存在,也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
風(fēng)險四:出資人不還房貸
如果出資人非全款購買該房屋,而是辦理了按揭手續(xù),在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下,實際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響,甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。
還有更糟糕的情況,如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù),債權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行,法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時,將會把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財產(chǎn),可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留,但執(zhí)行其其他財產(chǎn),導(dǎo)致登記權(quán)利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。
總之,借名買房風(fēng)險多,建議大家不要輕易嘗試。
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