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寧波
法律規定按揭房可以過戶嗎？
一、法律規定按揭房可以過戶嗎?
按揭房子沒有完成還款是不能過戶的。市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：當事人提供的材料是否合法、有效;申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤;房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍;受讓人按規定是否可以受讓該房地產;買賣的房地產是否已設定抵押權;買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權;買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權;房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
二、具體情況
首先，開發商未交房的按揭房。由于購房者與商業銀行簽訂有借款合同，購房者與商業銀行之間存在債的關系，而這個債的關系并不會隨著購房者所購買的商品房的滅失或毀損而消滅。也就是說，購房者與商業銀行之間的借款合同仍然是有效的，依法應繼續履行。
而對于開發商而言，由于地震屬于不可抗力，對于因地震而產生的商品房毀損，雖然可以暫時解除按時交房的義務，理論上其仍負有向購房者交房的約定義務。但由于地震之后，無論是建筑物，還是土地都發生了重大的變化，客觀上讓開發商原地重建已變成不可能，因此，在這種情況下，購房者最有可能的選擇就是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。由于開發商對購房者還負有交房的義務，因此，開發商可能不會再向購房者主張償還其代為支付的按揭借款。
其次，開發商已交房但未辦證的按揭房。在這種情況下，購房者與商業銀行之間的債務關系與第一種情況一樣存在。唯一與前一種情況所不同的是，由于開發商已向購房者交付了商品房，因此，開發商就免除了重建、交付的約定義務。
不過由于商品房的產權證尚未辦出，商品房抵押的法定條件尚未成就，開發商仍然對購房者的按揭借款仍應承擔擔保還款義務。所以，在這種情況下，購房者最有可能的選擇也是停止向商業銀行支付按揭購房款，而由開發商向商業銀行承擔保證還款責任。開發商在代購房者向商業銀行承擔了代為還款義務之后，會向購房者要求相應的還款。
第三，開發商已交房且辦證的按揭房。在這種情況下，購房者已經以其所購房屋作為抵押物，作為其向商業銀行按揭貸款的擔保。因此，此時，開發商已經免除階段性擔保的法律責任，購房者必須按時向商業銀行歸還按揭貸款。
有關按揭房產的認定上，需要結合房地產管理部門的相關規定進行，如果對按揭房進行交易，那么在進行網簽和備案時會發現已經處于質押狀態，是無法合法的通過網簽和備案程序的，也就杜絕了私自出售按揭房的可能。
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