房屋租賃已成為社會(huì)上較為普遍的一種現(xiàn)象,為保障當(dāng)事人雙方的權(quán)益,當(dāng)事人在建立租賃關(guān)系時(shí),一般都會(huì)簽訂房屋租賃合同,那么,當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同時(shí)候要注意哪些事項(xiàng)呢?律霸為您介紹。
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力,根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查:
(一)審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。
但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定,不得出租的房屋有:1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的;2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;6、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;7、法律、法規(guī)禁止的。
而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
【】房屋租賃合同糾紛問(wèn)題解析
(三)審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。
1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》,都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。
簡(jiǎn)言之,非經(jīng)登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。分析作此立法的目的,應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。
有人認(rèn)為,房屋租賃登記制度沒(méi)有存在的必要了,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁,一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好,登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性,房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征,與一般流通物不同,房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案,房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓,當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。
還有人認(rèn)為,現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí),并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸,以及新法吸收舊法的原則,房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說(shuō)法似乎有道理,但分析一下也站不住腳。
合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已,包括房屋,也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃,作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來(lái)規(guī)定,并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí),優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上,合同法無(wú)對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定,并沒(méi)有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性,也不存立法價(jià)值的抵觸問(wèn)題。所以,筆者認(rèn)為,沒(méi)有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的,租賃合同是無(wú)效的。
(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì),因其滯納金過(guò)高,導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為:只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形,承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外,還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng),若是,則在出租人明知情況下,租賃合同無(wú)效。
上述介紹可以看出,當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時(shí),要注意審查對(duì)方主體是否合法、租賃合同內(nèi)容是否合法等內(nèi)容。小編特別提示,如租賃金額較大的,建議當(dāng)事人委托專業(yè)的律師代為起草租賃合同,以保障自身權(quán)益。
房屋租賃合同,違約金怎么計(jì)算?
2020年上海房屋租賃合同范本的格式是什么?
房屋租賃糾紛訴訟中,怎么舉證?
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
養(yǎng)豬場(chǎng)污染如何處罰
2021-03-11引用網(wǎng)絡(luò)上句子算侵權(quán)嗎
2021-03-26私下簽的離婚協(xié)議有效嗎
2020-12-09沒(méi)能力給贍養(yǎng)費(fèi)能執(zhí)行嗎
2021-03-10交通違章不處理會(huì)上征信嗎
2020-12-17校園體育運(yùn)動(dòng)中的侵權(quán)責(zé)任歸屬
2020-12-01房產(chǎn)贈(zèng)與給兩個(gè)人怎么繳稅
2020-12-30勞動(dòng)爭(zhēng)議案件舉證指引最詳細(xì)
2020-11-15什么是勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解期限?怎樣確定勞動(dòng)爭(zhēng)議的調(diào)解期限
2021-01-25人壽保險(xiǎn)合同是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎
2020-12-26人身保險(xiǎn)不予賠償?shù)那樾斡心男?/p> 2020-11-26
飛機(jī)故障延誤賠償新規(guī)
2021-01-26保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)依法繳未簽合同應(yīng)該怎么樣的
2020-12-20小額人身保險(xiǎn)的金額是多少
2021-01-31新型人身保險(xiǎn)產(chǎn)品是重要的創(chuàng)新
2021-03-05免責(zé)條款不成立保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
2021-02-11承包的荒山可以轉(zhuǎn)讓嗎
2020-11-26新農(nóng)村建設(shè)搬遷是否是自愿為原則的
2021-03-22購(gòu)買二手房以后會(huì)拆遷嗎
2020-12-28物流公司拆遷補(bǔ)償辦法
2021-03-15