房屋租賃已成為社會上較為普遍的一種現(xiàn)象,為保障當(dāng)事人雙方的權(quán)益,當(dāng)事人在建立租賃關(guān)系時,一般都會簽訂房屋租賃合同,那么,當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同時候要注意哪些事項呢?律霸為您介紹。
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后,合同視為成立。房屋租賃合同有無效力,根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查:
(一)審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。
但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定,不得出租的房屋有:1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的;2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;6、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;7、法律、法規(guī)禁止的。
而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
【】房屋租賃合同糾紛問題解析
(三)審查是否進(jìn)行過登記備案。
1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》,都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。
簡言之,非經(jīng)登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的,應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。
有人認(rèn)為,房屋租賃登記制度沒有存在的必要了,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁,一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好,登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性,房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征,與一般流通物不同,房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案,房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓,當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。
還有人認(rèn)為,現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時,并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價值不得與高位階法律所負(fù)荷的價值相抵觸,以及新法吸收舊法的原則,房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理,但分析一下也站不住腳。
合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已,包括房屋,也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃,作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定,并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時,優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上,合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定,并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性,也不存立法價值的抵觸問題。所以,筆者認(rèn)為,沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的,租賃合同是無效的。
(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計,因其滯納金過高,導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為:只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形,承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付租金等款項的違約金。此外,還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動,若是,則在出租人明知情況下,租賃合同無效。
上述介紹可以看出,當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時,要注意審查對方主體是否合法、租賃合同內(nèi)容是否合法等內(nèi)容。小編特別提示,如租賃金額較大的,建議當(dāng)事人委托專業(yè)的律師代為起草租賃合同,以保障自身權(quán)益。
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