無論是怎樣的合同,即使內(nèi)容約定的再好,最后要是不能生效,那么一切都是沒有用的,這樣的合同肯定不能保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此,現(xiàn)實中對房屋租賃合同的效力認(rèn)定是很重要的,那到底應(yīng)該怎么認(rèn)定房屋租賃合同效力呢?我們一起通過下文進行具體了解。
一、怎么認(rèn)定房屋租賃合同效力
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后,合同視為成立。房屋租賃合同有無效力,根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查:
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定,不得出租的房屋有:
1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的;
2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;
3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;
4、屬于違章建筑的;
5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
6、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
7、法律、法規(guī)禁止的。
(三)審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》,都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。
(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計,因其滯納金過高,導(dǎo)致滯納金的約定無效。
二、哪些房屋不能出租
建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
綜上可知,認(rèn)定房屋租賃合同效力在實踐中是具有重要意義的,一旦合同被認(rèn)定為無效的,那么約定好的內(nèi)容自然而然就不能對當(dāng)事人的利益進行保護。而在具體租賃房屋的時候,各位也要注意哪些房屋是法律明確規(guī)定不能進行出租的。
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