在租房的過(guò)程中,建議大家不要因?yàn)槁闊┚筒缓炗啎娴膮f(xié)議,如果日后產(chǎn)生了爭(zhēng)議的話,在沒(méi)有書面約定的情況下,其實(shí)有很大可能會(huì)給當(dāng)事人利益造成損害。而實(shí)際簽訂租房合同的時(shí)候,也要注意在一些情況下可能合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。那通常什么情況租房合同無(wú)效呢?請(qǐng)跟隨小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、什么情況租房合同無(wú)效
目前我國(guó)認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會(huì)活動(dòng)的復(fù)雜多樣,《民法通則》和《合同法》對(duì)于合同效力的認(rèn)定僅僅是規(guī)定了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),但涉及到具體的合同,還需要結(jié)合相關(guān)司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定。下面主要就可能導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效的情形進(jìn)行分析:
(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無(wú)效:
1、無(wú)民事行為能力人或者無(wú)權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同;
2、限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。
(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定,致使服務(wù)租賃合同無(wú)效:
1、違法違章建筑的租賃合同無(wú)效:違法違章建筑物的租賃合同,一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效:
(1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;
(2)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;
(3)租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效;
(4)必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋;
2、房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng):房屋租賃期限超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。
3、共有房屋的無(wú)效:共有房屋的出租在共有人之間沒(méi)有特別約定的情況下,應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意,否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無(wú)效。
4、房屋轉(zhuǎn)租的無(wú)效情形:承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租,出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
二、房屋租賃合同無(wú)效怎么辦
如果遇到上述緣由導(dǎo)致合同無(wú)效,當(dāng)事人是否智能忍氣吞聲?當(dāng)然不是,解決方式如下:
(一)房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
(二)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無(wú)效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
(三)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
要是當(dāng)事人之間簽訂出來(lái)的房屋租賃合同最終被認(rèn)定為無(wú)效的話,可以說(shuō)也是一種很不利的情況,因?yàn)楹贤坏o(wú)效,自然也就不會(huì)產(chǎn)生法律效力,即使合同中約定的內(nèi)容對(duì)自己再有利,這樣的情況下也是無(wú)法為自身利益提供保護(hù)的。至于什么情況租房合同無(wú)效,上文中已經(jīng)做出了講解,希望可以為你提供一些幫助。
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