一、簽租房協(xié)議應(yīng)該注意哪些問題
房屋租賃合同簽訂時,一定要注意,否則很可能會在事后引發(fā)糾紛。因此在簽訂合同時一定要注意。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條的規(guī)定,訂立房屋租賃合同應(yīng)注意三個方面的問題:
1、基于防止合同糾紛、保護(hù)當(dāng)事人利益的角度考慮,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。但根據(jù)我國合同法的基本精神,如果當(dāng)事人沒有簽訂書面租賃合同,又確實發(fā)生了房屋租賃的事實,比如自然人之間的一些短期房屋租賃行為,在發(fā)生合同糾紛時只要有證據(jù)可以證明,人民法院就個能以沒有書面合同為由而拒絕受理該合同糾紛。
2、房屋租賃合同,特別是較長期限的具有商業(yè)行為的房屋租賃合同,除了合同的一般條款之外,一般而言應(yīng)具有這樣一些條款:
(1)應(yīng)約定房屋租賃的期限。具體包括房屋交付期限,租金交付期限以及租賃的起始時間。
(2)應(yīng)約定房屋租賃的用途。未經(jīng)出租人同意,承租人不得擅自改變房屋用途。特別是不得利用所租房屋進(jìn)行違法犯罪活動。
(3)應(yīng)約定房屋租賃的價格。一般而言,房地產(chǎn)稅、土地使用費等應(yīng)由房屋所有權(quán)人繳納。承租人代為交納的,應(yīng)在租金中扣除。對于租賃雙方共用同一個水表、電表、煤氣表的,雙方應(yīng)在合同中明確約定分?jǐn)傎M用的方法或比例。
(4)應(yīng)約定房屋租賃期間的修繕責(zé)任。就一般情況而言,房屋的外部結(jié)構(gòu)部分及附屬設(shè)備的維修由出租人負(fù)責(zé),房屋的內(nèi)部裝修由承租人負(fù)責(zé),但若有約定,也可以由出租人負(fù)責(zé)。
由于以上這些條款都是在房屋租賃中容易發(fā)生糾紛的事項,因而應(yīng)當(dāng)寫明。
3、盡管房屋租賃行為是一種民事法律行為,但為了加強國家對房屋租賃行為的管理,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條的規(guī)定,房屋租賃合同簽訂后應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。
二、哪些房屋不能出租
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》,下列房屋不能出租:
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違法行為的;
(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(7)房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
法律中規(guī)定出租房屋約定的租賃期限超過了6個月的就必須要簽訂書面的租賃合同,自然簽訂房屋租賃合同,其中也就有需要當(dāng)事人注意的事項,這是對自身利益保護(hù)的一種措施,顯然也是很重要的。另外對于租房的期限上限也有要求,明確規(guī)定了是不得超過20年的,但是允許在租賃期限屆滿之后雙方續(xù)簽。
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