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寧波
上海市商品房預售和出售風險有什么不同
在預售合同與出售合同中，購房者的風險也是不同的。主要在于：
1、預售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;
2、簽訂預售合同的購房者支付的房款應當解入開發商的預售款監管賬戶，專款用于房屋的建設，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監管;
3、預售合同中，購房者應與開發商約定合同簽訂后，開發商不得變更房屋的建筑設計、小區平面布局，同時購房者應當取得戶型圖、沙盤照片、小區平面圖等證據以備證明約定的房屋建筑設計及小區平面布局應該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經是現房，房屋建筑設計和小區平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風險。
4、預售合同中，購房者應與開發商約定房屋交付的條件及時間，以及開發商遲延交付的違約責任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風險，而簽訂出售合同時，房屋一定已經滿足了交付條件，購房者一般在付清房款之后就可以入住了。
5、同上，簽訂預售合同時，應當約定大產證辦理的時間以及開發商未能按時辦理的違約責任，即便如此，開發商仍然可能由于規劃、建設方面的原因不能辦理大產證，甚至在交付幾年后都無法辦理，購房者應要求約定在這種情況下可以解除預售合同，但簽訂出售合同時，房屋已經有了大產證，購房者付清房款后可以立即辦理小產證。
商品房預售，主要功能在于開發商可以用收取的預售房款進行房屋的后續建設，減少開發商的資金壓力，因此雖然會對購房者造成一定的風險，但仍為大多數開發商所采用。不過隨著近年來預售門檻的提高以及預售款監度、預售合同備案制度和預告登記制度的實行，購房者的風險也得到了越來越好的控制。
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