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沒解除租賃合同出租人停水?dāng)嚯姌?gòu)成違約嗎？
一、沒解除租賃合同出租人停水?dāng)嚯姌?gòu)成違約嗎?
在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院一般認(rèn)定出租人采取的停水停電措施符合合同約定情形，并且承租人應(yīng)交納停水停電期間的租金。需要注意的是，部分司法實(shí)踐對(duì)出租人停水停電措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停電的措施給承租人帶來的損失超過承租人欠付的租金，法院可能認(rèn)定出租人需要就超出的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果當(dāng)事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現(xiàn)欠租等違約行為時(shí)采取停水停電措施，則法院對(duì)于這種情況審查一般比較嚴(yán)格，主要考慮雙方的過錯(cuò)以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能減少承租人在停水停電期間的欠繳租金。
二、出租人違約承租人如何主張賠償?
違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法一般都會(huì)在租賃合同中作出約定，一般是兩三個(gè)月的房租，另外還有兩個(gè)月的保證金(性質(zhì)上也屬于違約金)。承租人的損失包括其積極損失(現(xiàn)有利益的損失：裝修等損失)和消極損失(可得利益的損失：房屋能正常使用可以獲得的利益)。房?jī)r(jià)上漲背景下房屋買賣合同糾紛中買房人的損失主要是可得利益的損失(房屋差價(jià)損失)，但是在房屋租賃合同中的損失則主要表現(xiàn)為現(xiàn)有利益的損失(裝修的損失等)。
承租人在向出租人主張賠償?shù)臅r(shí)候只能二選一。如果承租人主張違約金且違約金高于其損失的1.3倍，則法院會(huì)應(yīng)出租人的要求依法調(diào)低違約金;如果承租人主張實(shí)際損失(含可得利益損失，在此不做概念之爭(zhēng))，法院會(huì)依法排除和出租人的違約行為沒有因果關(guān)系或者其他不在賠償范圍內(nèi)或者不符合證據(jù)規(guī)則的損失。
綜上所述，在房屋租賃合同有效期內(nèi)，針對(duì)承租人拖欠租金或者非法轉(zhuǎn)租的情況，出租人不想解除合同的，可以通過停水停電等措施，逼迫對(duì)方履行合同義務(wù)。如果出租人用這個(gè)手段想單方面解除租賃合同的，屬于出租人違約，承租人可以提出賠償要求。
出租人解除租房合同要符合什么條件
出租人什么情況下享有解除權(quán)
什么情況下出租人可以不負(fù)責(zé)任
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