一、根據(jù)法律規(guī)定疫情期間免房租嗎?
根據(jù)法律規(guī)定疫情期間免房租,具體情況應(yīng)當(dāng)如下進(jìn)行不同對(duì)待
第一,如果疫情造成租賃合同不能履行的,比如臨街經(jīng)營(yíng)商鋪,被政府要求不得開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè),租戶(hù)可以據(jù)此主張減免租金。
第二,如果疫情期間能夠使用房屋的,但因?yàn)橐咔樵斐墒找媸軗p較大的,可以根據(jù)公平原則適當(dāng)減少租金。
第三,如果因?yàn)橐咔榉揽匾笤獾礁綦x,但租戶(hù)依然住在里面,則減免租金的主張一般不能成立。
另外,對(duì)承租政府性資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù),廈門(mén)市政府已出臺(tái)了“租金1個(gè)月全免、2個(gè)月減半”的特殊政策,并鼓勵(lì)其他業(yè)主給予租戶(hù)適當(dāng)減免。本減免政策并無(wú)其他條件要求。
若合同中沒(méi)有針對(duì)上述情形的約定,對(duì)于政府明令暫停營(yíng)業(yè)的相關(guān)行業(yè),此時(shí)疫情易被認(rèn)定為不可抗力,出租人應(yīng)當(dāng)全部或部分減免停業(yè)營(yíng)業(yè)期間的租金。但對(duì)于政府要求需持續(xù)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)行業(yè),不論承租方是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)或者自行停止經(jīng)營(yíng)的,出租人均無(wú)須減免租金。對(duì)于政府僅是采取管控措施、未發(fā)布停業(yè)禁令的相關(guān)行業(yè),雖然承租方可以持續(xù)經(jīng)營(yíng),但其持續(xù)經(jīng)營(yíng)或使用同樣受疫情影響而導(dǎo)致收入銳減,或者租賃的場(chǎng)所正常使用受到較大程度限制,從公平的角度出發(fā),出租方可以適當(dāng)減免租金。另外,對(duì)于租賃用途為居住的住宅房屋,因居住的合同目的不受疫情的影響,出租人無(wú)須減免租金。
二、不可抗力的免責(zé)
1、不可抗力免除的責(zé)任僅限于違約責(zé)任。不可抗力作為違約責(zé)任的法定免責(zé)條件,是現(xiàn)代各國(guó)法律的通例。例如《法國(guó)民法典》第1148條規(guī)定:"如債務(wù)人系因不可抗力或事變而未履行給付或作為債務(wù),或違反約定從事禁止的行為時(shí),不發(fā)生賠償損害的責(zé)任"。因此,我們?cè)诮缍?免除責(zé)任"的范圍時(shí)也應(yīng)作相類(lèi)似的理解,不能任意擴(kuò)大。譬如買(mǎi)賣(mài)合同中賣(mài)方收取定金后遭遇不可抗力,致合同不能履行,賣(mài)方可免除雙倍返還定金的違約的責(zé)任,但不能擴(kuò)大到賣(mài)方返還原定金的義務(wù)也可以一同免除。
2、不可抗力的法律后果不當(dāng)然是全部免除違約責(zé)任。應(yīng)視不可抗力的影響程度分別處理:如果不可抗力已使合同債務(wù)人的履行成為不可能,則應(yīng)解除雙方當(dāng)事人的合同,并免除債務(wù)人的違約責(zé)任;如果不可抗力只造成合同債務(wù)人的履行部分不能,則應(yīng)變更合同內(nèi)容,免除違約方的部分違約責(zé)任;如果不可抗力僅造成債務(wù)人履行債務(wù)的暫時(shí)困難,則可要求債務(wù)人遲延履行,但免除遲延履行的違約責(zé)任。
法律當(dāng)中對(duì)于房屋租金進(jìn)行免除的情況是做出了限制的,比如說(shuō)合同法當(dāng)中規(guī)定,如果發(fā)生客觀上不能夠預(yù)見(jiàn)的不可抗力情況,可以使合同的責(zé)任不需要進(jìn)行履行,此時(shí)的話就是屬于疫情,這段時(shí)間確實(shí)因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致沒(méi)有辦法使用房屋,可以主張免除租金。
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