一、疫情期間減免租金有沒有法律依據(jù)?

疫情期間減免租金有法律依據(jù)，根據(jù)《民法總則》第一百八十條的規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免且不能克服”的客觀情況?！逗贤ā返?17條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，在出現(xiàn)不可抗力的客觀情況時(shí)，合同相對(duì)方可以主張解除合同、遲延履行或者部分履行合同。

按照通識(shí)，構(gòu)成不可抗力情形的主要包括三類：(1)自然災(zāi)害，如地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)、洪水、泥石流等;(2)社會(huì)異常事件;(3)政府行為，如征收、征用、管制、禁運(yùn)等。新冠疫情大面積爆發(fā)導(dǎo)致承租人請(qǐng)求減免租金，應(yīng)當(dāng)視情況判斷其是否符合“不能預(yù)見、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，并不能一概而論。

情勢(shì)變更

情勢(shì)變更，是指最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。因此，在不可抗力情形之外發(fā)生的，因客觀情況致使繼續(xù)履行合同影響公平原則的，合同雙方也可以請(qǐng)求變更或解除合同，此種情形主要依據(jù)公平原則進(jìn)行判斷。

二、哪一類型的租戶可以免租?

一是因政府及有關(guān)部門為防治疫情而采取行政措施停業(yè)的，租賃合同適用不可抗力原則，應(yīng)當(dāng)減免租金。在疫情沖擊下，政府及有關(guān)部門為防治疫情，采取了諸多行政措施，如關(guān)停景點(diǎn)、電影院、娛樂演藝場(chǎng)所、網(wǎng)吧等，甚至個(gè)別地區(qū)的政府部門關(guān)停了餐飲服務(wù)行業(yè)。此種情形下，對(duì)于承租人而言，無法使用租賃物，且該種客觀情形顯然是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的，疫情影響適用不可抗力，應(yīng)當(dāng)減免租金。

二是未強(qiáng)制要求關(guān)停，但受影響較大的，租賃合同不適用不可抗力原則，可適用公平原則，酌情減免租金。胡俊認(rèn)為，部分行業(yè)，雖未被強(qiáng)制關(guān)停，但受疫情影響較大，如餐飲服務(wù)單位(未被關(guān)停的)、廠房、商場(chǎng)、酒店等，租賃物仍可使用，但無法完全達(dá)到合同預(yù)期目的，按原合同履行租賃合同對(duì)承租人的權(quán)益有重大影響。此種情形下，疫情不適用不可抗力，但可適用公平原則，請(qǐng)求酌情減免租金，出租人與承租人共擔(dān)損失，共渡難關(guān)。

三是出租住宅、生活超市等，大部分在疫情中不受影響或受影響較小的租戶。胡俊認(rèn)為這部分租戶不適用不可抗力，出租人在法律上無減免租金的法定義務(wù)。但承租人、出租人可以通過友好協(xié)商解決，合理減少、分擔(dān)損失。

在疫情期間，實(shí)際上很多的人員他們是并沒有實(shí)際使用所租賃的地方的，對(duì)一些中小企業(yè)根本就不能夠進(jìn)行正常的運(yùn)營(yíng)工作，自然也是沒有使用廠房，所以此時(shí)租金是否支付應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭约昂贤姆ó?dāng)中作出的規(guī)定是有法律依據(jù)可以減免的。

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