一、疫情期間減免租金有沒(méi)有法律依據(jù)?
疫情期間減免租金有法律依據(jù),根據(jù)《民法總則》第一百八十條的規(guī)定,不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服”的客觀情況。《合同法》第117條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。”因此,在出現(xiàn)不可抗力的客觀情況時(shí),合同相對(duì)方可以主張解除合同、遲延履行或者部分履行合同。
按照通識(shí),構(gòu)成不可抗力情形的主要包括三類(lèi):(1)自然災(zāi)害,如地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)、洪水、泥石流等;(2)社會(huì)異常事件;(3)政府行為,如征收、征用、管制、禁運(yùn)等。新冠疫情大面積爆發(fā)導(dǎo)致承租人請(qǐng)求減免租金,應(yīng)當(dāng)視情況判斷其是否符合“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征,并不能一概而論。
情勢(shì)變更
情勢(shì)變更,是指最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。因此,在不可抗力情形之外發(fā)生的,因客觀情況致使繼續(xù)履行合同影響公平原則的,合同雙方也可以請(qǐng)求變更或解除合同,此種情形主要依據(jù)公平原則進(jìn)行判斷。
二、哪一類(lèi)型的租戶(hù)可以免租?
一是因政府及有關(guān)部門(mén)為防治疫情而采取行政措施停業(yè)的,租賃合同適用不可抗力原則,應(yīng)當(dāng)減免租金。在疫情沖擊下,政府及有關(guān)部門(mén)為防治疫情,采取了諸多行政措施,如關(guān)停景點(diǎn)、電影院、娛樂(lè)演藝場(chǎng)所、網(wǎng)吧等,甚至個(gè)別地區(qū)的政府部門(mén)關(guān)停了餐飲服務(wù)行業(yè)。此種情形下,對(duì)于承租人而言,無(wú)法使用租賃物,且該種客觀情形顯然是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的,疫情影響適用不可抗力,應(yīng)當(dāng)減免租金。
二是未強(qiáng)制要求關(guān)停,但受影響較大的,租賃合同不適用不可抗力原則,可適用公平原則,酌情減免租金。胡俊認(rèn)為,部分行業(yè),雖未被強(qiáng)制關(guān)停,但受疫情影響較大,如餐飲服務(wù)單位(未被關(guān)停的)、廠房、商場(chǎng)、酒店等,租賃物仍可使用,但無(wú)法完全達(dá)到合同預(yù)期目的,按原合同履行租賃合同對(duì)承租人的權(quán)益有重大影響。此種情形下,疫情不適用不可抗力,但可適用公平原則,請(qǐng)求酌情減免租金,出租人與承租人共擔(dān)損失,共渡難關(guān)。
三是出租住宅、生活超市等,大部分在疫情中不受影響或受影響較小的租戶(hù)。胡俊認(rèn)為這部分租戶(hù)不適用不可抗力,出租人在法律上無(wú)減免租金的法定義務(wù)。但承租人、出租人可以通過(guò)友好協(xié)商解決,合理減少、分擔(dān)損失。
在疫情期間,實(shí)際上很多的人員他們是并沒(méi)有實(shí)際使用所租賃的地方的,對(duì)一些中小企業(yè)根本就不能夠進(jìn)行正常的運(yùn)營(yíng)工作,自然也是沒(méi)有使用廠房,所以此時(shí)租金是否支付應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭约昂贤姆ó?dāng)中作出的規(guī)定是有法律依據(jù)可以減免的。
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劉少青律師,法學(xué)本科學(xué)歷,河北俱時(shí)律師事務(wù)所專(zhuān)職律師,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員,中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員,石家莊市房管局備案律師,多年從事法律工作,為客戶(hù)提供了專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù),服務(wù)的單位包括國(guó)仁財(cái)險(xiǎn),太平洋財(cái)險(xiǎn),人保財(cái)險(xiǎn),泰山財(cái)險(xiǎn),河北敬業(yè)集團(tuán),河北物流集團(tuán),新華書(shū)店等企事業(yè)單位,以及眾多個(gè)人客戶(hù)。
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