葉某因為沒有購房資格，因此與朋友楚某商議，通過簽訂雙方“借名買房”協(xié)議的方式，使用楚某的購房資格，由葉某出資購得住宅一套。雙方的協(xié)議規(guī)定，葉某向楚某支付一定的“借名買房”管理費(即購房資格租金)，而房屋實際所有權為葉某所有，且葉某持有所有相關權屬證明。但隨后，楚某通過掛失的方式，重新申領房產證后，將該住宅轉手給第三方并獲利500余萬元。

法律分析

這類“借名買房”的案例在現在有增加的趨勢，類似的“借名買車”等也在增加。總的來說，由于購房資格、購車資格等并不允許出租或出借，所以此類合同缺乏法律效力。即便能夠證明協(xié)議雙方的交易情況，但無法對抗善意第三人。所以實際出資者的合法權益存在較大的風險，即便不出現惡意轉賣的情況，如果出租資格者因負債被執(zhí)行名下財產，兩人間的協(xié)議也無法保護實際出資者的權益。因此應盡量避免簽訂此類“借名”協(xié)議。

專家支招

此類案件的一個特征是住房的相關權證往往由借用者保管，故購房人在遇到出售者無法完整出示購房系列證明(如發(fā)票、收房通知、物業(yè)合同等)的情況下，應謹慎辨識對方是否存在虛構事實的行為。

同樣，此類合同由于較難向購房人展示全部的證明文書，往往會通過和他人惡意串通，虛構轉讓的方式轉讓房屋所有權。要舉證惡意串通以證明合同無效，可以通過合同價格是否明顯低于市場價、買房時有沒有看房、簽訂的合同中是否有明確的房款支付時間、或只收取少許定金就急于直接過戶等細節(jié)來舉證。

律師說法

如果存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經濟適用房的行為。在司法實踐中，法院在審理此類案件時，一般都認為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權證認定爭議房屋的購房人和所有權人。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好注明：“經雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產。因為根據《》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，并且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓后已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。

至于登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產登記為依據，查封并拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產主張權利并要求法院停止執(zhí)行。根據《》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。

從上面的分析，可以看出，借名買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。