葉某因?yàn)闆]有購房資格，因此與朋友楚某商議，通過簽訂雙方“借名買房”協(xié)議的方式，使用楚某的購房資格，由葉某出資購得住宅一套。雙方的協(xié)議規(guī)定，葉某向楚某支付一定的“借名買房”管理費(fèi)(即購房資格租金)，而房屋實(shí)際所有權(quán)為葉某所有，且葉某持有所有相關(guān)權(quán)屬證明。但隨后，楚某通過掛失的方式，重新申領(lǐng)房產(chǎn)證后，將該住宅轉(zhuǎn)手給第三方并獲利500余萬元。

法律分析

這類“借名買房”的案例在現(xiàn)在有增加的趨勢，類似的“借名買車”等也在增加。總的來說，由于購房資格、購車資格等并不允許出租或出借，所以此類合同缺乏法律效力。即便能夠證明協(xié)議雙方的交易情況，但無法對抗善意第三人。所以實(shí)際出資者的合法權(quán)益存在較大的風(fēng)險，即便不出現(xiàn)惡意轉(zhuǎn)賣的情況，如果出租資格者因負(fù)債被執(zhí)行名下財產(chǎn)，兩人間的協(xié)議也無法保護(hù)實(shí)際出資者的權(quán)益。因此應(yīng)盡量避免簽訂此類“借名”協(xié)議。

專家支招

此類案件的一個特征是住房的相關(guān)權(quán)證往往由借用者保管，故購房人在遇到出售者無法完整出示購房系列證明(如發(fā)票、收房通知、物業(yè)合同等)的情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎辨識對方是否存在虛構(gòu)事實(shí)的行為。

同樣，此類合同由于較難向購房人展示全部的證明文書，往往會通過和他人惡意串通，虛構(gòu)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。要舉證惡意串通以證明合同無效，可以通過合同價格是否明顯低于市場價、買房時有沒有看房、簽訂的合同中是否有明確的房款支付時間、或只收取少許定金就急于直接過戶等細(xì)節(jié)來舉證。

律師說法

如果存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。在司法實(shí)踐中，法院在審理此類案件時，一般都認(rèn)為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權(quán)證認(rèn)定爭議房屋的購房人和所有權(quán)人。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃彿咳耸潞蠓椿冢绻凶銐虻淖C據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。事實(shí)購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實(shí)購房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。

至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實(shí)購房人只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實(shí)購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回;理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

從上面的分析，可以看出，借名買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風(fēng)險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。